当前位置:>>

炒楼与炒股不是一回事 周期操作是大忌

2005年12月07日 12:29:04来源:理财周刊责任编辑:章魁波字体:【大】【中】【小】
简介:

  一旦开发商出现这样那样的问题,异地置业的另外一个劣势随之而来,那就是维权成本太高,飞机来回飞一趟花个几千元,这可抵得上你房屋几个月的租金呢,因此这些成本上的风险也必须考虑在内。

  商业地产炒的应是商业不是地产

  姜新国指出的另外一个问题上,杨名投资商业地产,始终炒的是地产,并没有在意商业。而事实上,这种有租约的商业地产,首先是商业的繁荣,然后才是地产的获利。最后结果也证明了这一点,虚拟的盈利模式最终破裂,正是因为没有商业的支撑,这些地产全部前景堪忧。

  “投资者在选择这些商铺之前,最好先问两个问题:其一,开发商允诺的商业盈利模式是真实的吗?所投资的商场是实的吗?这两个问题都可以在一些事实上得到确认,比如商场经营有没有主业,目前有没有主力的商户搬入,到底多少商户签约等。”姜新国表示,的确有很多开发商出于圈钱的目的,而虚拟一些盈利模式,并且就此编制出“保底承诺”的美丽谎言。这种虚拟盈利模式尽管诱人,然而一旦圈钱成功,开发商就会打回原形;或者盈利模式不成功导致经营失败,开发商没有能力继续支付租金,“承诺收益”的“馅饼”就此变成“陷阱”。杨名投资地产不光没有对盈利模式进行考证,甚至很多连商场都尚未建造,因此风险极大。

  至于如何辨别这些“虚拟盈利模式”,姜新国说,投资者的应对策略就是仔细研究,热心并且勤奋,对于商场所涉及的行业进行了解。“在承诺收益的前提下,投资者可能不需要自己经营,但一定站在经营者的立场上去做财务分析,看看是否有足够的能力支付开发商允诺的租金,如果不能,开发商承诺的租金当然也不能实现。”从这个角度来分析,杨名至今寄予希望的海门国际商务港项目如果用于家居经营,要实现从8%每年递增的租金收益率显然并非易事。

  除了盈利模式,开发商的资质也显得至关重要,这直接涉及到投资的另外一个风险——“道德风险”。“如果一定要异地置业,最好是选择有资质的大企业开发的项目,这会相应降低一些投资的道德风险。”姜新国提示,中小开发商对政策反应比较敏感,在房产大势不好的前提下也很容易出现资金链断裂的问题,“而大企业对租金的变化也有一定承受能力,通俗一点说就是,即使亏一点,短期内它可以承受并保证租金供应,以等待市场好转。但小企业可能就此落败。”

  异地投资商铺三注意

  一是不要贪图便宜。杨名的投资经历中,大多价格偏低,低的总价不过15万元左右,高的也不过是三四十万元的水平,明显有“贪便宜”的心理。这些商业房产往往有比较细的产权分割,有些分割并不在政策允许范围内,因此产权归属也并不是很清晰,很容易出现问题。

  二是投资期房要谨慎。期房一般投资额大,周期长,投资者对房产证等后期管理的难度,要有足够的估计。由于异地购房,更要查清销售商是否有开发商品房的资质,是否有《商品房预售许可证》、《施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程项目许可证》等证件,还要了解相关公司近年来商品房销售方面的信誉。不然一旦出现昆山那样的购买1年半却不见动工的情形也无计可施。

  三是异地购房不偷懒。投资不是“省心”的举动,在投资过程中也不要盲目跟风,要多听多看;每个购房团最好聘请有业内人士或律师同行,认真考察住房质量、推敲购房合同;同时,如果自己来回当地的成本过高,可以委托当地熟人、朋友代为访察,经常了解楼盘的开发状况,以做到对投资了然于胸。 (佟琳)

 

 

网友评论

  • 昵称:
  • 验证码:
推荐楼盘