近日，来自国家发改委价格监测中心的消息称，10月份，对全国房价走势有较大影响的东部地区商品房住宅价格出现了小幅下降，环比下降0.14%。价格监测中心综合分析认为，中国官方稳定住房价格政策效果较为明显，消费者购房已更趋理性。
上海市统计局向《中国经济周刊》提供的数据也表明，2005年上半年，上海房地产开发投资增幅回落，开发投资完成580.94亿元，增幅比去年同期回落4.9个百分点；商品住宅销售面积完成933.7万平方米，增幅比去年同期回落9905个百分点；二手住房交易面积完成1164.4万平方米，增幅比去年同期回落20.5个百分点。
而就在沪上传言纷纷的同时，上海荒岛房产工作室市场分析师作出最新预测：在资金压力下，新一轮的降价与促销风暴将在年末隆重上演；但是，该工作室又补充说，降价的底线不会被突破，因为开发商、购房者乃至政府都必须在一个利益交叉点上实现自己的愿望。房价泡沫的挤压，已经使上海的房地产向理性靠拢。
“理性健康是上海房地产业的最好状态，无论宏观调控与否，无论在‘十一五’期间上海房地产的结局怎样，上海的房地产理性回归已经刻不容缓。”张海冰博士接受《中国经济周刊》采访时说，“中国政府有意愿也有力量推进市场化进程，中央也希望全国经济是一盘棋；因此，上海服从国家整体利益应该是最正确的选择。”
张海冰博士分析，从现象象上看，纽约、伦敦和东京的房地产价格远远高于中国上海，因此从理论上讲，作为国际化大都市，上海房价还有上扬空间；但事实上，上海的居民收入更远远低于纽约、伦敦和东京，这就是理论与现实的悖逆。
“同时，上海要发展高新产业也必须降低房屋价格，这样才能吸引国际研发机构和人才来沪落地，只有提高商住环境，降低商务成本，使经济首都的房地产价格趋于理性，才能确保上海在新的五年规划中走在中国经济的最前沿。”张海冰说。
完全市场前的“诺曼底”登陆
“按照现状推断，房地产退出上海“十一五”支柱产业并回归理性是一种必然结果；但是，如果把上海率先实现中国经济市场化看作是战略转机的一次“诺曼底”登陆，这种主导产业的归隐是很必要的战略配套。”上海社科院房地产研究所一位学者对《中国经济周刊》说。
这位学者称，其实，房地产价格汇成和浮动应该完全由市场来决定，行政的调控只能是辅助手段，但从目前上海为首的城市房价过高，似乎只有政府的宏观调控才能为完全市场化准备基本的条件。
据了解，今年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，其中规定：房价提到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任。
在此政策环境下，至9月底，上海全市商品住宅平均价格与今年最高均价相比，降幅约15%；上海荒岛房产工作室发布的荒岛指数显示，10月份，上海中心城区价格指数为1118.51点，比9月下跌0.74%，其中闸北、闵行等区域的指数跌幅达1.85%左右，成为12个中心城区中的领跌板块。
上海荒岛房产工作室市场分析师指出，指数下跌的主要原因是楼盘降价销售，“价格指数的下降表明市场价格水平正在稳步回落，也表明市场的作用在逐渐增强。
“全国经济一盘棋，房地产必须必须从支柱产业中退了，这也符合经济周期规律；因为每个时期的经济，总是从低潮到高潮再到理性回归，可以判断，中央的宏观调控使房地产皈依理性的脚步快了一些，如果上海率先在新的五年规划中实现支柱产业大调整，那么，估计北京广州深圳也会接踵而至。”上海市委一官员向《中国经济周刊》坦陈，“上海市正在针对属地化的税收政策，酝酿一场‘收权’运动，这表明在‘十一五’期间要为完全的市场化铺平道路。”
示范全国，昭示完善
上海发展与改革委员会综合处一人士对《中国经济周刊》说，“上海是中国人的上海，‘十一五规划’对全国都具有示范作用。根据掌握的情况看，其他地区住上海办事处扎住上海，主要是为了打探上海的经济‘套路’。”
据了解，各地纷纷在上海设办事处(联络站)，主要使命之一就是搜集上海地区的政策信息，学习上海。所以，上海“十一五规划”的最终出台甚为谨慎，需要仔细推敲权衡。
“如果上海房地产业收脚慢走；那么，广州、深圳也将紧随其后。广州市民成熟度高，因为他们熟知香港地区房地产的几起几落；长三角的苏州、无锡和杭州，也会跟随上海态度避免重新演绎房地产疯狂。”某不愿具名的区域经济研究专家告诉《中国经济周刊》。
目前，上海“十一五”规划还未最终出台，房地产是否将从支柱产业中淡出还存在诸多变数。但有专家指出，既然作为全国经济示范的标本，上海对于本地区的规划，应该从区域经济合作和全国区域经济布局两个层次全方位考虑：在区域经济合作过程中，应该从过去只满足于自身“龙头经济”的发展战略，转变为更加开放的“区域合作”发展战略，即通过上海与东亚区域经济合作的“对接”，使上海成为区域经济合作中贸易、投资、国际金融和科技研发的重要“载体”，将上海早日推上国际经济中心和国际服务业贸易中心的地位。
配文
“支柱”更应是市场的选择
房地产退出上海“十一五”规划一经披露，即引来八方来论，而在笔者看来，这却是个无可无不可的概念中的玄虚而已。
上海的房地产业备受各界关注，乃因一段时间以来，这座城市的房价扶摇直上几近失控。作为一种必然的逻辑，暴利驱动下的资金、资本大举进入该产业并不断推动其成为“支柱”中的“支柱”，这本非什么规划的结果而更类似于规划不力的反映。
与之“相应成趣”的“支柱”或许还有金融保险业。从上世纪90年代初起，上海市即雄心勃勃于金融中心建设，而在一系列相关配套措施作用下，上海市金融业增加值占GDP比重也确曾迅速攀升至2001年的历史峰值12.5%。但随后，由于优惠政策边际效应之递减，曾被寄予厚望之市场化的增长机制又在各种严格的管制下破茧无力，上海金融业增速就此一路下滑，2004年金融业增加值占GDP的比重已经跌至10%，重回1995年的水平。
上述愿景与实景之偏离自有各种复杂的原因交互作用，而在这其中，市场体制之孱弱以及行政规整之顽固，却是两“支柱”产业过热过冷的共同病因。譬如说房地产业，一方面，由于土地供应环节的不透明、资金价格的非市场化、房改导致购房需求的骤然释放等非市场化因素的存在，决定了单纯依靠加息等市场化手段很难实现调控目标；但在另一方面，由于地方政府本身在房地产业发展过程中有着尾大不掉的利益纠葛，这又决定了很多必要配套措施的出台既勉强且迟缓。
相似的情况同样表现在“政策宠儿”金融业中。由于客观条件的限制(大型金融机构总部鲜有位于上海者)，上海金融中心建设从其规划起就将希望寄托在产品和交易等市场层面。如今回头来看，尽管这一发展思路不乏可取之处，但作为地方政府的上海市显然缺乏自主决策的自由空间以及推动法律健全的适格地位，由此所带出的尴尬局面就是，十数年间，高楼林立的陆家嘴“日长夜大”，但在这些宏伟楼宇中交易的产品却是有小进展而无大突破。
事实上，这种计划而与现实的脱节已经引起决策层的关注。从“十一五”起，政府在对发展蓝图的描绘中首次将“计划”该称为“规划”，此一字之差的背后实则正是政府逐步退至后台、企业成长为经济活动主角以及市场加大主导资源配置之大势所趋。
而在这其中，类似房地产、金融保险等高度相关于整体经济但又严重滞后于市场化进程的基础性行业，理当更加着力于市场机制的完善和行政束缚的破除，而非迷信于“支柱”不“支柱”的纸上谈兵。
关于这种计划/市场之辨，哈耶克在其《自由宪章》中说得好：“理性无疑是人最宝贵的财富。我们的论证仅仅在于揭示，理性并不是万能的，如果我们相信理性可以成为自己的主宰，可以控制它自身的发展，则恰恰可能毁灭理性。”
