11月16日上午，初冬微雨。
上海市房屋土地资源管理局(下称“房地局”)局长蔡育天，正式离开了他“呆了18年”的北京西路99号—上海市房地局大厦。
这位坐镇上海房地局近4个“五年规划”，亲历上海市房地产市场跌宕起伏变幻全景，离退休还有3年的房管局局长的匆匆卸任，给上海的房地产界带来了不小的震动。
此时，沉醉在“大师杯”网球年终经典大战和国际嘉年华狂欢的上海居民，暂时忘却了“压在身上喘不过气”的沉重房价；与此同时，上海开始流传“‘十一五’规划中上海的房地产将淡出支柱产业”的坊间版本。
“上海市国民经济和社会发展第11个五年规划”(“十一五”规划)中，房地产将正式从支柱产业席位中退出。”11月4日，一位参与制定“十一五”规划的上海市政府官员首次向媒体透露。
此后，上海市委所属的东方新闻网站还进行了网上民意调查，征求市民对房地产是否应该继续作为上海市十一五规划的支柱产业的意见和看法。记者也多次上网浏览网友留言，发现各种意见都有，但反对意见，特别是对上海房地产现状的指责声音占了相当比重，几乎可以用“骂声一片”来形容。
创造了诸多财富奇迹的上海房地产业，真的要在“十一五”规划(2006—2010)里撤离支柱产业？上海楼市果真已到狂奔的“最后一棒”？
上海房地产：支柱与贡献
近年来，上海房地产房价以308%飞速增长，房地产对全市GDP的贡献率也从“十五”计划初的不足4%，迅速攀升到了2004年底的8.4%。在又一个五年规划来临前夕，主管部门突然易帅，引起诸多猜测。
房管局高层变动的政策“征兆”
世事难料。“到2005年，房地产业将成为上海的支柱产业。”几年前，时任上海房地局局长的蔡育天接受记者采访时的坦然和自信晃如隔日。
据了解，1986年，蔡育天是在上海房地产业一片沉寂中履新的。他离开中华企业出任房地局副局长，时逢上海房地产市场刚刚突围长期的计划经济，开始复苏并走向缓慢发展阶段。
有媒体援引接近蔡育天的人士称，担任副局长的时候，蔡最大的贡献是推动了土地使用制度的“商品化改革”，即1987年上海市开始推行土地使用权的有偿转让。
之后，历经1992年-1994年上海市房地产市场的超常规发展阶段，1995年-1999年的调整回落阶段和2000年-2004年迅速攀升阶段，蔡育天一直稳做房地局局长职位，丝毫没有受到上海房地产大起大落的影响，成为上海房地产界仕途上的常青树。
事实上，“十五计划”(2001—2005)期间，被列为上海支柱产业之一的房地产，一路狂飙激进，房价以308%的飞速增长，房地产对全市GDP的贡献率也从“十五”计划初的不足5%，迅速攀升到了2004年底的8.4%。而在蔡执掌房地局之初，房地产增加值占全市GDP的比重仅0.4%左右。
就在取得如此直线上升的优异“成绩单”之后，蔡育天却离开了18年的帅位。
“上海市的行政人事变动和下个五年的支柱产业走向一脉相承。”11月9日，上海市一位参与制订上海“十一五规划”的官员向《中国经济周刊》透露：“目前，在‘十一五’正式出台之前，关于要不要在支柱产业中继续保留房地产，是争议的焦点。”
据了解，一种观点是在“十一五”规划中保留房地产支柱产业地位，理由是“十五”期间，房地产业对于上海GDP的拉动作用有目共睹，如果放弃，会严重影响上海经济的下一步发展。
另一种观点则认为，房地产的本质属性应该是“消费品”，其功能是提供居住，不能把拉动经济增长过度依赖在房地产身上。而且，“房地产在‘十五’期间已经完成了它的历史使命。现在房地产对上海经济的负面影响也已经出现。”
“大家的争吵很激烈，但现在看来，决策层倾向于第二种观点。”此间，有媒体直陈市政府知情人士的信息披露。
房地产“出局”的市场信号
争论背后，折射出的是上海新旧支柱产业的更迭史。
“事实上，最近上海房地产业的零星事例也反映出该产业的内在玄秘。” 11月16日，复旦大学经济学博士王国进接受《中国经济周刊》采访时说，“上周，徐家汇一花园某温州炒房商一次性打包抛出50套高端商品房；同时，央行提息，宏观调控及工行首次破例取消房地产购置税，其实就是房地产处境濒危的征兆。”
他接下来分析，银行业贷款是依据“晴天送伞雨天收”的逻辑，所以很多精明的房地产从业人员，对银行的政策变动十分敏感。“最近，根据统计，房屋中介每天倒闭200多家，这也是行业走向的预报。”王国进补充。
一随同上海市市长2005年4月前往芝加哥考察的企业老总告诉《中国经济周刊》：“在上海市长韩正与芝加哥市长对话活动中，有记者问韩正市长有关上海的房价问题，韩正表示，推动上海房地产增长，有效遏止恶性增长，保持健康稳定增长是上海必须要做的。”
而早在2003年9月在上海举行的《福布斯》论坛上，韩正市长面对境外投资者曾有过这样一段话：“上海的房地产市场现在是中国市场化程度最高的，无论是一级、二级市场都没有国籍、货币的区分，任何人都可以买卖。因为目前上海房地产市场的1/4是外资注入，也即25%不是上海人在买卖。因而今年上海的房地产可能出现购销两旺，这是个朴素的道理，说明房地产市场不存在更多的泡沫。我在这里可以提个建议，如果你们在上海没有房产，可以听我一句劝告，投资房地产绝对是高回报的。”
对于韩正市长前后不同的两种表态，有业内人士分析认为，某种意义上说，这也许正反映了上海政府对房地产业未来走向的政策变化。
11月20日，上海社会科学院王海峰博士告诉《中国经济周刊》：“‘十五’期间，房地产充当了上海区域经济引擎的角色，房地产背后的利益太大，房价高企，使上海的商务成本抬高，大的跨国公司纷纷迁移江苏、浙江，上海近来和周遍争夺空间的烈度越来越大，这是很重要的市场信号。”
“经济贵妃”与疯狂房价
最近几年，上海房价狂飙猛进，远远超过了上海市民的购买力。
近日，上海市交通大学学生在网上挂出《博士生的幸福生活》一文，“买一套房子一辈子就完了”，一语道出望房兴叹的失落感。
与此同时，很多上海人认为，房地产已经和正在成为权利阶层的财富魔方。
11月22日，据消息人士对《中国经济周刊》透露，为了牟取高利，就连领事馆妇人也在炒作房地产，而某些政府官员子女更是早已加盟爆炒之列，房地产业的暴利如果继续维持，考验的不仅是中国经济的稳定，更是老百姓善良和忍耐的限度。
事实上，改革开放20多年来，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，中国内地的各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山；“中国十大暴利行业”中，房地产业每年都是“第一名”，暴利绝对值和公众评价恶誉度年年都是五星。
不过，对于社会各界对于房地产价格狂奔式上涨的抵触情绪，也有人认为应该看到房地产的积极作用—促进了经济增长。
那么，经济发展与房地产之间到底应该是什么样的关系？
11月21日，上海国际问题研究所世界经济研究室副主任张海冰接受《中国经济周刊》采访时说：“应该说，经济上去了，不是房地产拉动；而是反过来经济发展带动房地产发展。比如，美国硅谷，印度班加罗尔等地方，经济发展带动房地产发展，这种发展逻辑才是良性的。”
张海冰指出，目前，就上海为代表的房地产业，炒作投机，权利寻租，各利益集团暗箱操作，结果只能是对普遍的大众消费是一种打击。
“从公共权力和公共资源那里得到的阶层优越感和特殊占有地位，使一大批房地产开发商成为被人娇宠的‘经济贵妃’，他们不贡献税收收入，但是他们贡献GDP数字，他们把暴利留给自己，把政绩数字送给别人；他们又是左右逢源的‘经济章鱼’，先把吸盘伸进银行里，又把8只爪全部伸进买房人的钱袋，然后用别人的钱来造房子，再把造好的房子高价卖给别人。”有人言辞蹈厉地如此批评房地产新贵。
“房地产业的泡沫发展，为社会带来很多的负面因素。”11也13日，上海交通大学经济研究中心副主任朱启贵告诉《中国经济周刊》，“房地产从支柱产业身退；但是，其盛宴狂欢之后，留下的问题正在凸显，房产市场演绎的悲剧，像股市悲剧一样蔓延，也不排除将来牵涉到社会层面，因为被套牢的往往是普通百姓。”
房地产退出
会动摇大上海经济根基吗？
房地产丢失支柱地位，是功成身退，还是无可奈何花落去？支柱的变迁，反映怎样的政府思维？房地产撤身的席位由谁来填补？充满玄机。
退出支柱产业并非意味着不发展
目前正在收尾的上海市“十五规划”中，房地产业是首次与信息、金融、商贸、汽车、成套设备一起进入六大支持产业的；而“九五”期间，上海市的六大支柱产业分别为汽车制造、通信设备、成套设备、石油化工、钢铁和家电。
有人说，“十五”淘汰了“九五”的通讯设备、钢铁和家电，新成员信息、金融和房地产大方落座，“察古知今”，即将问世的“十一五”的支柱产业中，老面孔的缺席恐怕不只房地产一家。
