回想起来，翟先生庆幸自己的选择，首先是选了一家实力强大的开发商，并且业务不仅仅局限于房地产开发，而是综合性集团；另一方面是海南的旅游业以及产权式酒店市场发展相对成熟；第三方面是酒店的经营模式比较先进。不过，虽是如此，翟先生表示，其实一开始的时候，心中底气还不是很足。
投资之前的理性调研
成功的投资客都表示，在选择物业时是否做了深入的调研，对于投资结果有很大的影响。而调查显示，投资客在判断房产是否值得投资时，有38.62%的人是根据自身对所投资物业升值的预测；34.48%的人是看楼盘产品的品质及交通配套；而还有7.59%的人表示没有过多理性的分析，认为差不多就作出了决定。
事实上，真正从事房产投资时间比较长的投资客在选择投资品种时，是非常严谨的，会去做很多市场调研，而对于投资中的不确定因素他们要做测评和权衡。由于产权式酒店和服务式公寓的投资回报严重依赖于其经营状况，所以其中的风险也比较大。翟先生在选择物业时会认真考虑开发商的实力、品质；物业的品质；经营模式的具体操作途径；遇到危机时的保障机制以及资金退出机制，等等。他建议，没有经验的投资者对这类产品谨慎为妙，更何况北京的产权式酒店和服务式公寓市场的发展还远不够成熟。
商住楼投资：眼下正当时后市收益剧跌
商住楼因其总价较低的优势，广受中小企业欢迎，也备受投资商务房产的投资客的青睐，2005年《司法修订草案》最新修改稿降低了公司注册门槛，预计商住楼需求将会加大，今年5月广州“住改商”全面叫停，北京究竟会怎样尚存悬疑，那么在需求加大与政策风险中，投资商住楼的人群是多是少？投资是否获利？未来是否具有投资前景？
抢手“热山芋”
胡小姐是韦伯国际中心商住楼的客户，韦伯国际中心是胡小姐投资的第一套商住楼，此前，她一直以投资住宅为主，由于两套住宅位居大学周边，租客大多是学生，租金很难抬高，据胡小姐介绍，近来看房的已经有几波，但是都因价格不合适未能成交。韦伯国际中心商住楼户型较小，以两三居为主，距离央视新址较近，央视东迁而连带的关联中小型企业是其主要客源，开发商透露该项目能达到8%至10%投资回报率，于是胡小姐将资金投入于此。
对于记者的采访，胡小姐非常热情，不仅详细介绍了自己投资房产的经历，还主动介绍了她的几位朋友。
“今年8月，国家出台相关政策，将有限责任公司注册资本的最低限额从现行公司法规定的10万元降低为3万元。由于成立公司注册门槛大大降低，未来像广告、设计、策划、咨询等行业，十人以下的工作室、公司会屡见不鲜，针对写字楼高额的租售价，商住楼恰好能满足其需求。商住楼的需求呈现扩大趋势，有需求就会有赢利空间。”胡小姐的一位学法律的朋友如此介绍其投资商住楼的动机。
已投资了朝阳门附近天辰大厦的王先生则看中了商住楼住宅立项、土地使用年限为70年，价格较低，风险小的优势。
一位投资了工体3号商住楼的业主的回答则更显得具有市场灵敏性，“政府对土地利用市场将会逐渐规范，上海、广州等一些地方已经明确对商住项目的限制，北京究竟会怎样也引起了开发商的警惕，未来商住项目供应将会萎缩乃至停滞，而市场需求又很大，因此，目前市场上现存及已批准即将开发的商住项目将成为“抢手货”，现在买进将来一定能获得丰厚的利润。”
调查数据显示，在2005年投资房产的人群中，选择了投资商住楼的人数位列投资房产物业类别第三位，占投资房产人群的12%，仅次于住宅和商铺。
投入多在百万以内一次性付款比例较高
当记者问及胡小姐资金投入时，胡小姐如此回答记者：我的全部家产也就百万元。而王先生则明确地告诉记者其资金总投入为80多万元。总价较低是商住楼的优势之一，因此，与其他商务项目相比，在资金投入方面商住楼整体价格相对较低。联合调查数据显示，2005年商住楼投资100万元以内人数最多，250万元以上次之，150～250万元之间的投资微乎其微。
在选择付款方式方面，商住楼投资客选择按揭贷款比例人数最多，其次一次性付款比例较高。胡小姐即选择了一次性贷款。她认为，商住楼是住宅立项，虽然有各种房贷优惠，但是2005年其贷款利率与住宅项目一样，同样面临利率提高等政策风险，一次性付款风险相对较小。王先生也认为其所投资物业总房款在承受范围之内，并且他暂时还没有其他投资计划，能一次性付清，就没有必要承担利息付出。
青睐CBD与中关村投资回报略低于预期
与写字楼投资客关注区域将中关村退居朝外、燕莎商圈之后相比，在记者进行的10名商住楼投资客的随机采访中，一半被采访者投资了中关村的商住楼。而联合调查也显示，投资商住楼客群的24%选择了CBD，所占比例最高；11%的客群选择了中关村，比例仅次于CBD。
“我在CBD投资商住楼主要是因为看好了CBD核心区东扩以及两大电视台东迁所带来的关联中小企业的需求”，胡小姐如此说。而胡小姐的一位选择了中关村某商住楼的朋友则认为，相比较CBD、金融街，中关村的中小型企业更为聚集，商务公寓的未来租赁也更为乐观。
胡小姐及其朋友的投资都还未产生收益，那么2005年投资商住楼已收益的人群投资回报又能达到多少呢？
刘先生2002年购买了朝阳门蓝筹铭座商住楼项目，现因办事处规模扩大，计划搬迁到办公面积大一些的写字楼项目，故原商住楼计划出租，3居室面积190平方米，租金每月8000元，无家具，初装修，不含物业费、供暖费，物业费为3.5元/平方米·月，一年的供暖费约为5700元，其2002年购入价格为9580元/平方米。根据购入再出租的投资回报率公式：月租金×12(个月)/购房总价来计算其投资回报率，则刘先生的投资回报率为：8000元/平方米·月×12个月/(9580元/平方米×190平方米)＝5.3%。
在记者的采访中，刘先生的状况比较具有代表性，另外，也有个别商住楼投资客投资回报率达到10%～15%。而网上调查数据显示，房产投资收益率预期为5%～8%的人数占大多数。2005年商住楼投资普遍收益在5%左右，略低于投资收益预期。
慎防“薄冰起舞”
虽然冒政策叫停之风险，2005年商住楼投资似乎备受关注，而且投资客也获得不菲的收益。但是有业内人士指出，由于商业土地储备量有限，规划明确，且商住楼产品本身有诸多不利商、不利住的弊端，在广州，有关部门已禁止将住宅改作办公场所，进行商业活动。在香港，政府也明令禁止商务客户和居住客户混住。在北京，对于商住楼也会有一个明确的说法。
据悉，有关商住楼的管理已经引起了相关政府部门的高度重视，对这种“打住宅之名，行商住之实”行为国家是否会采取实质性的制约，不排除商住产品政策性退市的可能。如果政策漏洞被堵，商住产品的许多优势也将变成泡影。
另外，从未来发展趋势来看，真正的商务办公除了必须建造在城市重要的地点外，还应该是高标准运作系统的产物。而商住楼商住两用的功能给后期管理和服务带来了难度，如果后期管理和服务跟不上，将导致物业品质降低，投资客的收益得不到保障。
商住市场目前存在较大的政策不确定性，投资者更需谨慎，投资的前景还需持观望态度。如果确定要投资商住楼，那么选择投资对象要注重细节。首先考虑选择新一代商住楼，其定位以商用为主，住宅在商住楼中比例越少越好；同时要重点考虑区位，只有那些商务氛围日渐浓厚适合中小公司和成长型公司发展的区域才是最佳投资区域；另外，要注意产品本身和配套是否真正适合办公。
