对于资金实力充足的写字楼投资客，有业内人士指出，其需要把握写字楼投资商机。由于2005年供应量猛增，目前市场整体态势为供大于求。另外，今年写字楼投资火热主要是大单成交，但市场的真实反馈还得看最终投入使用的情况，整栋购买只是写字楼易主，并不代表市场已经消化了这些项目。京城写字楼总存量至少需要2～3年来消化，2006年在一些商圈将会出现招商出租热。
同时，由于国际大型投资机构对写字楼产品品质要求较高，加之市场竞争加剧，写字楼投资市场竞争要素悄然改变。除了地段与产品是竞争的主要要素外，对于入驻企业来说，提升企业形象，能够促进企业生产力提升的要素也非常重要，因此，所投资写字楼是否能够为入驻企业创造附加价值应该成为买家非常关注的问题。
商铺投资：东山再起更胜往年
对于商铺投资者来说，去年巨库和第五大道的阴影还没散去，今年政策的“阴云”又起，风云变化、凶险重重的投资市场中，世界级的巨无霸“金源购物中心”也尴尬地面临变脸之痛。时至年终，高回报高风险的商铺投资市场到底该何去何从？众多“沉迷”其中的投资者又经历了怎样的道路？
商铺再分住宅投资一杯羹
“我原来主要投资住宅，因为前一段时间的住宅出租状况不是很好。选择商铺投资在一定程度上是迫于无奈。”在国贸桥边的一家餐厅里，张先生接受了《楼市》的采访。
据张先生介绍，他原来手里分别持有东直门、望京和亚运村区域的8套住宅，随着政策的紧缩，每月月供需要多支出将近10000元，而且贷款也没有原来那么方便了。因为很多人都感到了压力，所以区域内有人开始通过降低房租来减少房屋的空置期。自己8套房屋中有两套房屋的租赁价格也受到了影响，跟随周边进行了降租，每月总共比以前减少了将近2000元的租金收入。所以他打算卖掉两套房子，转投新建小区的底商，目前正在进行实地考察。
北京同世飞天商业顾问机构总裁助理侯峰接受《楼市》采访时表示，整体而言，2005年的政策变化对投资市场产生了一些抑制作用，但对于商铺市场来说，影响并不是很大。不过从去年开始一些大型商业地产项目连续遭遇失败，客观上增加了商铺投资市场的观望气氛和迷茫情绪。
“由于政府新政主要针对住宅市场，商铺价格开盘前后通常变化不明显，所以即使新政未出台，短期投资者获利空间不大。如果打算长线投资，就不会受新政策中征收营业税、期房禁止转让等措施的影响。商铺销售所受影响不大，甚至对商铺投资反而是个利好。商铺的投资回报率一般可达8%，远高于住宅。据我所知，相当一部分投资者正在从住宅市场撤资，加大对商铺的投资力度。”一位不愿署名的业内专家向《楼市》介绍。
需求前景被看好投资客18.76%获得高额回报
“其实我也不太了解商铺投资，选择商铺投资除了住宅市场不景气外，主要基于三点：根据朋友们的经验，商铺的投资回报要远高于住宅投资；而且当前的政策对商铺市场影响不大；朋友们普遍看好商铺市场的发展。”张先生向记者解释他转投商铺的初衷。
而在调查中，分别有33.36%和28.56%的商铺投资者被商铺“良好的需求前景”和“诱人的高投资回报”吸引。有25.36%的投资者看中了“优质商业可以短期套现”，在一定程度上与张先生的心理不谋而合。
事实上，商铺市场的投资回报也没有让太多的投资客失望。在本刊关于投资回报预期的调查中，大多数投资者的回报预期在8%左右，实际回报率在4%左右。其中各物业无收益、赔本的投资者比例平均为29.28%。而根据调查，有62.48%的商铺投资者实际回报率达到5%以上，其中31.24%在5%～10%之间，30.65%者在10%以上，另有18.76%的投资者获取了超过15%的高额回报。而无收益、赔本者的比例为被调查的五类物业中最低。
多数客户投资70万元内22.47%一次性付款
在这样相对良好的回报和前景下，商铺投资者的现状也值得关注。根据张先生的讲述，他其实对商铺市场所知甚少，吸引他转战商铺的主要原因就是上述利好。而事实上很多商铺投资者都具有与张先生同样的特点。
侯峰介绍：“目前市场上的商铺投资者主要为一些公务机关、金融机构、国有大中型企业的员工，他们有相对多的闲钱需要寻找出路。商铺投资的众多利好是吸引他们的主要原因。
因为商铺需要养铺期，而且很忌讳分散经营，而一些从其他比如住宅市场转移过来的投资者，不仅资金相对不足，而且相对盲目，对回报要求过高，一般不能持久经营，很容易出现问题。”
在本刊的相关调查中，36.09%的投资者投资金额在70万元以内。大多投资者采取按揭贷款的方式，一次性付款的客户比例为22.47%。
“采取按揭付款，如果商铺经营效果不佳，投资者就会面临非常大的压力。即使此时转手，亏损已经形成。”一位业内人士对此评论道。
而根据成业行的市场总结，由于商铺、写字楼的单价远高于住宅类商品房，房产商为控制总价，降低置业门槛和投资风险，对大型商业进行面积分割后卖给投资或自用的业主。
这种分割方式，在一定程度上适应了多数投资人群的需求，但也正是这种方式导致了众多商铺经营失败。
认同市场风险近二成担心被套牢
“经过了一些时间的市场调查，觉得商铺投资相比住宅投资要求更专业。操作起来也更加麻烦。”跑了几十天市场的张先生有点感慨。
“商铺其实包含了地产和商业两种内容。销售成功与经营成功是两个完全不同的概念。经营成功才是商铺价值的最终体现和根本保证。正因为此，商铺的开发和投资才相对更有风险。”侯峰解释。
华高莱斯副总公衍奎介绍，目前商铺投资市场最主要的问题是开发与销售模式不合理，项目前期定位偏差，规划不合理，导致很多项目不适应市场需求，产生空置。同时由于盲目建设，导致社区商业规模过大、大型的Shopping Mall遍地开花、专业市场缺乏聚集效应等等问题。其中普遍的产权分割销售更成为很多商铺倒闭的重要元凶。
在调查中，有72.63%的受调查者对上述观点表示认同，其中22.21%的投资者担忧因为商铺投资复杂而被套牢。
“商铺投资相对更需要专业的知识和丰富的经验，对于还处于初级经验的投资者来说，的确需要谨慎对待。”侯峰借《楼市》向众多的投资者表示了自己的告诫。
传统商圈依然是热点独立商铺备受青睐
“根据自己的考察和朋友的建议，我比较倾向于选择中关村、CBD、王府井等地作为投资的目标区域。”张先生对《楼市》坦陈他最近的收获，“我有一朋友是国贸旁一家餐饮店的经理，据他介绍，他们目前的租金为40美元/平方米·月，每月的房租就要交纳4万多元人民币，这还不算员工工资等花销，但因为区域成熟，人流丰富，消费能力高，他们每月的收入可以达到20多万。而我自己更倾向于选择类似中关村这样专业化传统商圈里的社区商铺。”
对此，公衍奎表示了认同。他介绍，从目前的市场现状分析，传统商业区比如西单、王府井、CBD等商铺市场因为环境成熟、口碑良好，投资回报率高，仍是未来的投资热点区域。同时由于受年初发改委下发文件(禁止在四环以内兴建大型购物中心)的影响，城区大型商业较为稀缺，投资升值潜力巨大。
而对于一些新兴的商业中心，比如望京，随着北京新规划的出台和区域交通等环境的改善，区域商业开始井喷，前景看好。其他一些诸如木樨园、大红门等专业商圈，未来的投资潜力将会逐步显现。
