部分住宅投资客转战“写字楼”
记者是在朝外丰联广场的星巴克咖啡见到谢明的。谈起2005年投资房产，谢明虽然面带笑容，但还是有一丝阴郁瞬间掠过。谢明坦言：他是某外企中层管理人员，经过几年奋斗，有了一定的资金积累，于是打算投资房产以加快创业。今年国家重点出台了针对住宅市场一系列宏观调控政策，住宅投资风险明显加大，他比较看好投资写字楼较高的回报率。由于甲级写字楼的高总价有点力不从心，于是他在中关村投资了一套乙级写字楼。但是事出所料，项目自2月份入驻以来，租金一路下滑，目前仍无收益，处于赔本阶段。他决定再观察一段时间，如果有更好的投资方式，他便决定折价出售。谢明认为2005年是中关村写字楼集中放量的关键时期，市场竞争比较激烈。“不过真正优质的楼盘并不愁租。”谢明略带尴尬地说道。
同谢先生的想法一样，为了规避住宅市场可能存在的风险，张洪涛也在2005年选择了投资写字楼。张洪涛是一私企董事总经理，目前有四套房产，一套公寓自住；两套住宅；今年购买了CBD某写字楼整层。同谢先生不一样的是，张洪涛目前投资已取得收益，并且回报率高达10%。
“以前我一直投资住宅，不瞒您说，目前我还有两套住宅因购买不到两年正待转售，资金被套牢。以后我专注投资写字楼了，从我公司的业务发展中我能感觉出未来优质写字楼的前景。去年，我公司所接触的客户中外地和境外背景的已经超过一半，而前年，这个比例不到两成。这说明北京正吸引越来越多的外资企业来发展，我看好金融街以及CBD优质写字楼的投资市场前景。”
虽然2005年房地产宏观调控政策集中出台，房地产市场扑朔迷离，但是参与《楼市》调查的人群中依然有31.54%的比例对房产投资市场预期看好。写字楼因抗风险能力强，更能保值增值而受到投资客的青睐，在2005年政府加大针对住宅的宏观调控政策力度的大背景下，这点就更被房产投资客看好。调查显示，41%的投资客投资写字楼主要是持其抗风险能力强的观点，同时还有24%的客群认为经济快速发展，未来办公物业需求整体看涨。
“2005年写字楼投资市场特征之一便是有一部分住宅投资客将投资对象从住宅转向了‘销售型写字楼’，但是这部分人群有些投资实力不是很强，这也就使得今年的写字楼投资市场在投资回报率等方面具有了一些独特的特点。”一位业内人士如是分析。
资金投入极度分化一次性付款占16%
这位业内人士所阐述的2005年写字楼部分投资客实力稍弱是否属实呢？记者以求租客的身份随机对15位写字楼投资业主进行了咨询，其中有9位投入资金在100万元左右；而有4位投资高达500万元左右；另有两位分别投入了270万和320万。
同记者的电话调查数据出入不大，《楼市》推出的调查显示，33.3%的写字楼投资人群总投入在150万元以下，所占比例最高；而仅次于此比例，26.1%的写字楼投资客资金总投入高达450万元以上；可见2005年写字楼投资客总投入资金极度分化。
写字楼投资因其投入成本巨大，对银行资金具有较大的依赖性，银行为规避商贷风险，针对写字楼购买客群制定了较高的按揭比例，部分项目甚至高达五成，且贷款审批手续更加严格，其相应利率也高于普宅，有实力的写字楼投资客一般会选择一次性付款方式，据调查显示，2005年投资写字楼的客群一次性付款比例达到16%。
另外，写字楼投资客的总投入以及资金实力对其所投资项目的品质起着决定性作用，而国外投资机构大量进入是2005年写字楼投资市场的一大看点，国外投资机构以及大型中资或者国企对写字楼的地段及品质要求极其“苛刻”，国内中小型企业鉴于资金实力往往会在写字楼和商住楼之间选择后者。
根据目前北京市写字楼市场的平均销售价格，150万元以下的写字楼投资楼盘很可能存在于以下几种可能：一种可能是投资项目所处地段相对优势，产品品质也还算高档，但是商务氛围还处于培养阶段，并且体量相对较小，单体分割灵活；第二种可能是投资项目产品品质较优，但不具备地段优势；第三种可能是热点商圈的乙级写字楼项目。
CBD商圈最为受宠多元化投资格局凸现
CBD、金融街、中关村历来被称为京城楼市商务氛围浓厚的三大区域，也是写字楼投资客的首选之地。也正是基于这样的考虑，谢明将足足奋战了数年的“家底”投入了中关村。那么在2005年其他写字楼投资客又将手中的资金投向了何方？
李林是京城某大报的产经版主编，投资了朝外商圈的“朝外Men”，听听他的选盘经过。李林是5月份进行的投资，当然CBD、金融街、中关村也是他选择项目的首要考虑对象，但是最后经理性分析和综合考虑，他最终选择了朝外商圈。李林介绍，经过2005年年初市场呈现出的一些迹象以及今年的放量分析，他首先断定了今年写字楼投资的两大特征，其一是大单成交活跃，其二是多元化的商务格局形成。比如，东二环的集中放量逐渐形成东二环商务带；而CBD东扩，朝外搭顺风车，朝外商圈的发展前景也值得期待，综合其他各种考虑，他放弃了传统的三大商圈。
经调查显示，在对2005年投资写字楼所选区域的选择中，22.2%的人群选择了投资CBD写字楼；金融街、朝外商圈、燕莎商圈并驾齐驱，分别占到13%；而由于近年来中关村商圈投资回报率的持续下滑，2005年中关村写字楼散客投资热潮消退，与亚运村商圈并列“同侪”。至此，京城楼市写字楼投资CBD、金融街、中关村三足鼎立的格局被打破，多元化的投资格局凸现。
投资理念趋于理性投资回报“冰火两重天”
为了了解2005年写字楼投资客的投资理念是否成熟，投资回报率较往年是升是降，记者分别选择了CBD、金融街、中关村等几大商圈数个已经入驻项目的写字楼投资客进行了随机采访，以下是采访摘录。
CBD商圈写字楼投资客采访
《楼市》记者：您为什么投资CBD写字楼？
被采访者1：我投资写字楼的主要目的是长期持有以赚取租金，我认为CBD的租金回报稳定并有潜力。
《楼市》记者：您所投资的写字楼今年的投资回报率与往年相比，是上升还是下降？大概达到多少？
被采访者2：粗略计算，目前投资回报在12%，比去年略高。
金融街商圈写字楼投资客采访
《楼市》记者：您投资金融街的写字楼主要的评判依据是什么？达到预期投资回报率了吗？
被采访者3：我主要是把产品的品质作为评判依据，金融街的地段及功能决定了该区域的楼盘品质高档，但是目前还没有达到投资回报预期。
《楼市》记者：您投资写字楼是用来出租还是自用？
被采访者4：目前公司是股份制有限责任公司，我购买了整栋写字楼，一部分自用，一部分出租。
中关村商圈写字楼投资客采访
《楼市》记者：您投资写字楼，主要以什么作为评判依据？
被采访者5：投资写字楼前，我对所投资物业是否升值作过一些预测，但是很遗憾，预测有些偏差，目前投资仍无收益。
其他商圈写字楼投资客采访
《楼市》记者：您认为目前所投资写字楼难以获利的原因是什么？
被采访者6：放量集中，竞争激烈。
被采访者7：目前我难以准确判断。
写字楼由于总价款高，短期变现难度大，一般投资者都比较理性，主要用于长期持有并出租。记者电话采访和通过网络调查的数据显示都说明，目前写字楼投资客投资首先会关注项目品质，并且自身对项目未来升值会作出一定的预测，投资理念趋于理性。但是尽管写字楼投资客盲目投资的比例很小，由于资金实力以及评判经验等各方面原因，2005年写字楼投资客的资金回报并非整体乐观。
本次网络调查显示，在投资房产的客群中，投资写字楼的人群占到了9.38%，投资写字楼的客群中29.2%的人群目前仍处于赔本阶段；而20.8%的人群获得了15%以上的高额利润，此比例仅次于投资商铺获得的高额利润；25.0%的人群获得了5%～10%的稳定收益。对于为何没有达到预期回报，有人认为是开发商的承诺虚假，有人认为原因在于物业存在法律纠纷，物业资质有问题，大多数的写字楼投资客对此问题茫然不知所以。
投资回报评判尚存误区“量体裁衣”试水写字楼
在采访的过程中，记者听到最多的一个问题是“2005年京城写字楼整体看涨，为什么偏偏我就没有获利呢？”
对于这个问题，业内人士分析指出，目前写字楼投资客对投资回报的评判还存在误区，某类整体看涨并不代表该物业类型一定适合投资，比如，CBD写字楼投资整体看涨的重要原因之一是国际投资机构大单抬市。伟业商业管理顾问公司写字楼部王广泽经理指出，2005年投资京城写字楼获利最大的是国际以及国内一些大型投资机构。2005年写字楼投资主体发生了一些变化：国际机构投资活跃；中企大单频现；住宅转战写字楼的实力投资客和实力单薄的中小投资客增多，由于中小投资客没有足够的资金投资优质甲级写字楼，加之没有写字楼投资经验，因此，一定程度上造成了投资赔本。
北京高力国际专业咨询部助理经理马利东认为中小投资客投资写字楼须谨慎，需要等待更成熟的房地产市场出现，REITs即将进入北京房地产市场，不过目前还受到一定的政策限制，也需要一定时间来适应市场，中小投资客可以等待时机投资类似REITs的产品。另外，由于2005年北京写字楼分布区域多元化的格局已逐渐形成，因此，中小写字楼投资客目光可以放宽，可以选择一些新兴的、体量相对较小的写字楼作为投资对象。
