基强联行提供的一份“ACM美国地产投资基金资产分布”报告显示，目前海外基金投向内地的资金中，仅14%投向地产发展。而投向地区性购物中心(如麦格理收购大连万达9个商用物业)和写字楼则分别占19%。另外，海外基金对于住宅项目的兴趣也在减退，所占比例为11%。
从2004年9月之后，新进入内地、特别是上海的海外基金，从偏向于对住宅发展项目的投资转向购买写字楼、商场等可以长期持有的商办物业。同样的事实是，在不到一年的时间里，上海的商办物业已经有6个大单成交，其中仅大摩就出手了3次。
麦格理中国区董事Richard透露，麦格理自1996年首度进入上海市场，到如今已经有10年时间，在过去的10年里，该公司总共投向国内的资金为2亿美元，而今年下半年仅6个月时间，该公司连续收购了新茂大厦、城市酒店公寓以及大连万达的9个商业物业等，在国内的投资已经超过5亿美元。“接下来，麦格理还将在国内投入2亿~5亿美元。”Richard表示。
“但是，我必须诚恳地提醒所有想要与海外基金合作的国内房地产企业，我们绝大部分购买的会是收租物业。”Richard表示，“残酷地说，目前海外基金已经不是刚进入时，想要到处送钱的状况。现在，我们会去选择合适投资的项目。直接地说，投行现在只关心最终产品。”
合作与禁忌的条件
“面对来势汹汹的海外基金，国内企业现在不应该只是等待。我们需要有应对之策，才能吸引到海外基金的投入。”陈基强表示。
他给国内的房地产企业提出了四个建议。
首先，跨国投资基金，只会锦上添花，不会雪中送炭。陈基强提醒国内房企，这是最根本的准则，“不要奢望把一些非优质的项目扔给海外基金，让他们投下大笔资金，帮助你起死回生。”
其次，注重公司整体运营体系，建立良好的管理体系，培养专业团队。陈基强提醒国内企业，为了避免在引入资金后，频频出现管理方式上的摩擦，这一点十分重要。“虽然，海外基金基本上会保持项目公司的独立，往往只是指派一些资金总监，或者按照股份派遣一个董事而已。”
第三，建立好的公司中长期目标和发展计划。“海外基金永远不会只关心目前的这个项目，他们追求的是长远的合作与发展。如果目前你们有一个很好的项目，但是，对将来毫无计划，也许，你们公司同样不会出现在合作名单之内。”他分析。
第四，不要承诺固定投资回报率。“很多国内企业喜欢夸下海口，投入我们的项目，可以保证多少收益。在与海外基金的合作中，这个绝对是个禁忌。因为，没有什么是可以保证的。关键是良好的规划，可以预期的收益。”
麦格理中国区董事Richard则这样表达他寻求合作伙伴的要求：“我们需要的合作伙伴必须是本地开发商，熟悉本地运作，但是，同时又懂得与海外基金合作。”(早报记者梁文汇责任编辑烁东)
