在遭遇宏观调控的2005年，中国房地产业也渐成“三足鼎立”之势——海外资金、民营资本及“央企集团军”三大资本力量正在以自己独有的方式，寻求在国内地产界的话语权。三者之间的博弈会否改变中国地产业的现有格局，我们将拭目以待。
大型海外基金虽然对二线城市也有兴趣，但是这些城市是否有投资市场，是否有成熟、成形的物业可供投资，是困扰这些基金的主要问题。没有合适的投资品，海外基金依然难以进入。
记者于今年一直追踪的私募基金美国特罗斯房地产(下称“特罗斯”)最近又有了新的动向，其中国负责人王谦日前表示，他将与某房产开发商在上海成立合资的房产开发公司，完全介入房产开发过程，并以二线城市为主。这与两个月以前他仍然坚持的项目入股方式有了非常大的转变。
对王谦而言，介入开发过程实属无奈之举。眼看着由于宏观调控，上海等一线城市的房地产市场开始走向低迷，以香港和新加坡为主的外资开发商已经开始大规模移师二线城市。如果不加快速度，或许就将错过新的机会。于是，王谦在犹豫了半年之后，终于决定自己招兵买马，开发房产项目。
王谦对二线城市的热衷程度溢于言表。事实上，在他之前，香港、新加坡的一些开发商早已频频现身于重庆、武汉、宁波、大连、深圳等二线城市，成片囤积土地。新的外资势力显然已渗透入中国内地更广袤的腹地。未来数年，它们将与中国内地开发商在二线城市开发中拉开战线。
二线布局
第一个高调宣布“放弃”上海转战二线城市的，是香港传统的商业地产巨鳄恒隆地产(0101.HK)。公司主席陈启宗在10月14日公布的最新年报中称，今后将不再增资上海。同时在2005年至2007年，恒隆地产将在上海以外的内地其他10个城市，每年购入3到4块大型土地，共建约10个购物商场,投资金额预计将达200亿至250亿港元。
实际上，在恒隆地产之前，早有“先见之明”的和黄地产已经从年初开始，在天津、重庆、武汉等二线城市拿下大片土地。一直在上海潜心“修炼”的新加坡凯德置地也于今年4月在宁波拿下一地块，开始了二线城市攻略。
对于转战二线城市的原因，陈启宗的看法很有代表性。他认为，许多人口达400万或500万以上的内地城市，已经具备了经济起飞的条件，现在去买地，未来四年内施工，正好配合这些城市的繁荣之机；而且，恒隆地产必须迅速出击，才能在这些城市拿下少数地点甚佳的土地。
今年1月，恒隆地产已在天津拿到了上海以外的首个项目，并已在其他两个内地城市拿下了上佳之地，即将达成协议。
此前一直致力于实业投资的美国华平投资基金(下称“华平投资”)日前也与联想旗下的房产开发公司融科智地合作，共同寻找二线城市的投资机会。此前，华平投资负责房产的相关人士就曾经对记者表示，他们看好二线城市的房产市场。
王谦表示，现在一些小型海外基金转向二线城市的也很多。而且在二线城市，外资很受当地政府重视，土地政策上也很灵活，有很大的市场想象空间。此外，在二线城市，其自有资金的年回报率能达到25%~30%，一点都不低于一线城市的回报率。
此外，一些以投资为主的大型海外基金其实也已经把触角伸向二线城市。全球最大的工业地产投资信托公司——普洛斯(Prologis)也已在天津、广州、深圳、苏州等二线城市投建物流园区。
