根据大摩披露的消息，2004年底其收购上海世界贸易大厦的价格为1320美元/平方米，但经过大摩的“换血”，其价值已经达到3000美元/平方米~3500美元/平方米之间。其租金同样也获得了提升，由收购前的0.3美元/平方米/天提升到0.6美元/平方米/天~0.65美元/平方米/天。更让人不得不服的是，租金涨了来的租客反而质量更好，租赁形势反而更好。
一切改变就发生在短短三五个月时间内，改变一切的是大摩的响亮名头？是内部的重新装修？没有人会因为大摩的名字就和自己的钱包过不去，内部装修更是每一个开发商，每一个大楼业主能够轻易做到的。
“事实上，国内业主在提升内部装修、升级内部配置方面更有优势。”陈立民表示，海外基金千里迢迢来到陌生的上海，注定他们在这些操作方面需要支付高于本地企业的成本。但海外基金能够做到的楼宇价值提升，为什么在易主前不能做到？
不是不能做到，而是商业操作的过程中掺杂了太多人情，所以难以做到或者不愿意去做。“对大楼有情，所以大多数国内业主宁愿自己管理而不愿意引入专业机构；对客户有情，所以很难狠下心来大幅提租；因为对员工有情，很难奉行严格的考核标准……”陈立民指出，海外基金不会有这些个人情绪和感情，他们是真正彻底的无情商人，奉行的商业铁律就是利润。
差距：缺乏的不仅仅是经验
相比较海外基金数十年上百年的房地产投资经验，国内房地产开发经营无疑显得稚嫩，仍缺乏足够的经验积累。但深究起来，缺乏的似乎又不只是经验。“更多的时候，是我们明明知道怎么做更好，却因为观念以及种种现实顾虑而没有去做。”海银国际大厦开发商飞骋房地产公司总经理张子彦指出，由于金融以及观念的限制，国内市场从认识到建筑经济的价值空间到能够顺利操作，仍需要相当时间。
“一方面对办公楼的价值认识不够，管理、包装手段不足，另一方面是房地产建筑经济、建筑金融环节尚弱。”张子彦指出，在现实操作方面，国内企业仍远未具有国际化的眼光和渠道，难以“大海捞针”寻找到合适的买家；管理方面，国内房地产行业也存在专业人才培育严重不足的问题。
对于很多房地产开发商来说，因为自身资金实力以及获取土地的限制，往往手中只有一栋甲级办公楼。这使得“家族式管理”具备了更大的生存空间：自己找一批人，自己组成一个团队，对大楼进行经营管理，但因为规模限制以及市场限制，这个管理团队往往不够专业。“建一栋大楼如养一个女儿，大多数国内业主是不愿假手他人来‘教导管理’的，除非转手‘嫁’出去才会放手。”陈立民指出，不愿意引入专业的房地产服务机构进行专业管理经营，成为沪上诸多办公楼无法挖掘出其最大价值的重要因素。
陈立民介绍说，目前沪上未转让给外资的甲级办公楼中90%由开发商自己经营管理，但经由海外基金购进的办公楼，几乎全部交给了国际地产服务机构进行经营。“目前上海甲级办公楼供不应求，两种管理模式之间不会看到明显差距，但情况一旦改变就会暴露出家族式管理的不足。”(早报记者刘颖娟责任编辑罗勇成)
