大鳄无情。仲量联行商业部总监陈立民一针见血，直陈海外基金的获利诀窍。并非外来的和尚好念经，而是外来的和尚更无情。
在陈立民看来，赚钱也是讲究境界的，而房地产基金的商业操作手法，无疑是包括开发商在内的国内众多企业难望项背的：不懂得房屋地产经营也绝不自己经营，只管看好一个项目买进来，找专业机构进行管理经营获得项目升值后再卖出去，“雁过拔毛”，高额利润就截留在了手中。
楼还是这栋楼，城市还是这个城市，为什么换了个东家其价值就能够获得大幅提升？大摩、ING、麦格理，他们的名头真的凭空就值这么多钱？“非也，究其原因在于家族式经营与专业经营的差异。”陈立民笑道，悟透这一点我们自己就可以把大楼的潜在价值挖掘出来。
但事实是，我们的房地产开发商、投资机构，显然还没完全醒过神来，对海外基金的生花妙手大多人仍停留在赞叹艳羡的阶段。
海外基金收购沪上商办物业，短期之内就能使原有物业大幅升值，令国内同行艳羡不已。
每一次买进都是为了卖出大鳄属于资本市场
对于海外基金来说，怎么建好一幢大楼怎样立足房地产业长足发展，显然是个不太有趣的话题。或者说，在海外基金眼里看到的并非一栋楼的实体，资本运作的价值在于随时流动而非驻足经营。项目买进，重新包装，提高租金，而后再脱手，基金的一次投资即完美落幕。
虽然不懂房地产，但知道谁懂房地产基金，知道该聘请谁来为自己进行具体操作。“对于房地产，大鳄只有爱慕之情，决无迎娶之意。”陈立民一语道破根本：大鳄属于资本市场，他们的每一次买进都是为了卖出。
戴德梁行董事叶建成介绍说，海外机构主要收购两种整体物业：
一是在建工程，代表项目是年初麦格理收购新茂大厦。因为介入较早所以价格也更优惠，此类交易的投资回报率比成熟物业收购为高，但需承担一定的租赁风险。
二是现成物业，代表项目是高盛收购百腾大厦和花旗银行房地产基金收购永新广场。虽然初始投资回报率比较低，但是随着这两年甲级办公楼租金的不断提升，原业主在两年前签下的租约与现在的市场租金已经有明显的距离，重新续约时租金将有较大涨幅空间。
而外资收购物业的利润来源也无非两点：市场空间和经营模式。“但因为海外基金之间也有竞争，大楼原业主也不会轻易低价放手，所以超低价购进的可能并不大。”陈立民指出，即使有一定的差价空间，海外基金也不会看在眼里。他们看到的是另一块：经营模式，即资本运作层面带来的收益。
无情：买卖之间的升值玄机
2005年9月，摩根士丹利终于公开承认，已经正式入主上海世界贸易大厦。摩根士丹利执行董事兼亚洲房地产主管索尼·考西称希望运作5年后把这一项目转手。他坦率承认“在中国投资的项目不断带来可观的良好回报”。
