年关将至，每年的1月1日各大商业银行都要调整新年度贷款利率标准，涉及到的个人房贷政策多少会有些变化。作为左右楼市的一大重要因素，金融政策在年关之际显得尤其敏感。
走访市区各大商业银行之后，我们发现在坚持国家宏观政策大的前提下，各大银行都不约而同地对各自的优客做了一些优。
第二套房贷政策有所松动
近日，家住市区下吕浦的李女士在新城金开利花园买了一套房子，总价100万左右，需要办按揭，这是她的第二套房产。当初购买第一套房子的时候，李女士也办理了按揭贷款，至今该款还未还清。对于二次置业的客户，尽管各大商业银行都有各自相区别的第一二套房贷政策，但是，李女士还是希望能像办理第一套按揭一样，得到最高的贷款成数和最优惠的利率。
连日来，李女士对市区的各大银行进行了仔细的咨询，结果她发现目前各大银行对于第二套房子办理按揭的政策都相差不大，而且利率都已实行了央行允许的最优惠政策。对温州各大商业银行采访后，我们发现，目前对于第二套商品房的贷款无论是成数还是利率都有相应的松动，只是对于优质客户上的审核存在一定的紧松问题。
农业银行温州市分行，对于优质客户可以提供七成贷款，同时可以享受基准利率下浮10%的优惠政策；上海浦发和深发展在经过客户评级以后，也可以提供七成贷款；招商银行开始尝试新的还款形式，如循环贷款等。中国银行鹿城支行有关负责人告诉记者，11月1日，他们接到省行的最新文件，明确规定对于该行的优质客户(主要是符合一定条件的公务员、能源、电力等行业员工，以及中高级教师、医生，有一定实力的私营业主等)，在成数上、利率上、费用上都可以享受优惠。规定对第一套房产，面积一般在80平方米以上(如果房产的性价比较高的，可适当放宽到60平米以上)，最高可以贷到八成，同时享受到基准利率下浮10%的优惠；对于第二套房产，优质客户也可以得到相当的优惠政策。此外在业务办理中的相关费用还可有一定的减免，但优质客户优惠、减免要经一定程序的审核。
同时，温州各家商业银行均表示，那些经常拖欠贷款不还，在个人诚信体系中有不良信用记录的客户，届时贷款利率将调整为基准利率或根据借款人风险状况进行一定幅度的上浮。
固定利率增加按揭选择方式
“固定利率的推出实质上是为了吸引客户，在银行的角度考虑其实是为了更多地占有房贷市场的份额。”一位不愿透露姓名的银行界人士向记者说道。近期，有关固定利率房贷的消息引起了普遍关注。我省上海浦发、光大等银行即将推出固定利率房贷，让购房者按揭贷款时有了更多的选择余地。房贷经过去年10月份和今年3月份的两次加息，5年期以上自营性个人住房贷款利率已上调了0.47个百分点，借款人的利率风险显现。以贷款20万元(期限15年)为例，现在每个月还款额要比去年约多还80元的利息。银行为购房者提供了一定期限内的固定利率的政策，相较于浮动利率房贷，有使购房者规避利率风险的好处。
上海浦发银行温州支行个人金融部经理林丰透露，目前他们仍未接到总行的相关通知。不过总行已下达了内部文件，对固定利率的大致情况做了介绍，固定利率房贷期限为5年以下，假如客户贷款期限为15年，在低于5年的贷款期限中，可与银行约定固定利率期限，如两年、三年或者五年。超过固定利率的贷款期限，则可按浮动利率计算或者与银行约定继续采用新的固定利率，利率可能会在6%至7%之间，具体的还要等总行的通知。
“固定利率房贷如同期权产品，和浮动利率房贷一样有着利率风险。”一位银行经济师说，在未来5年内，如果利率水平不变或者变动幅度很小，选择房贷固定利率还款，购房者是吃亏的，只有当利率上调幅度很高，大于6%甚至7%，那么对于购房者才有利。他提醒房贷者，房贷是一种长期的贷款方式，选择固定利率房贷，必须要对未来利率走势有敏锐的判断能力。他认为对于投资者是比较适合的，可以利用固定利率房贷来锁定利率风险。比如专业投资者或者商人，从银行贷款的主要目的是融资，而不是单纯为了买房子；另一类是不打算提前还贷的居民，这些人一方面能够按计划还款，另一方面也能对将来的大额支出“心中有数”，当利率期接近谷底的时候，对于他们就是既省心又省钱了。
小积按揭贷款有难
目前，温州各家商业银行对于个人房贷政策执行思路，严格贯彻央行指示精神，但在弹性范围内采取灵活政策，对于信用优良客户实行优惠政策。人民银行温州市中心支行货币信贷管理处的有关负责人表示，实际上，从去年一系列的宏观调控出台至今，房贷政策在温州一直都是不紧不松地执行，坚持大的政策不动摇，把好关以外，各家商业银行在风险可控的情况下，对于个人房贷的贷款成数和利率(在央行规定的范围内)均可自行决定。而目前温州很多商业银行实际上一直执行文件规定的最优惠利率(基准利率下浮10%)，首付30%的政策。基本上对于正常的个人需求房贷，银行还是非常重视和支持的。
尽管采取了灵活的政策，但是记者在市区二手房中介市场了解到，目前比较集中的是很多的小面积房子难办按揭。由于需求比较大，对购房者和市场还是有一定的影响。天浩房产的负责人叶汝芳向记者反映，公司刚刚有一笔小户型二手房交易因为不能办理按揭而告吹。“这套面积67平米，由于买方不是温州本地人，而同时也不能提供另外一套住房的证明，跑遍了市区多家银行，都办不了。面积70平米以上的房子，则要求总价在60万以上。”
据了解，类似这些情况在二手房市场很普遍，由于政策的原因，目前小面积按揭贷款，仍然是一大瓶颈，一时没有好的办法。
