上海房价环比连续两月全国领跌！而北京，房价虽有小幅波动，但总体呈现稳中有升的态势。同样是房地产飞速发展的大城市，眼前的命运却各不相同。
一降一稳的背后，是什么因素在主导？两个城市的未来将会呈现什么样的景象？
房价：上海“跌跌不休”京城稳中有升
在观望的拉锯战中，上海开发商的防线首先崩溃。6月初，以“万里·雅筑”为代表的部分楼盘试探性地走出公开降价第一步，引发多米诺骨牌效应，房地产开发商的“价格联盟”已经名存实亡。据上海中原数据显示，在4～8月份跌幅排名前16位中，超过一半的楼盘跌幅在20%左右，价格下调额度约2000元/平方米，部分高档楼盘甚至已经下跌了5000元/平方米，而原本价位不高的楼盘也降了1000元/平方米。
降价，是开发商企图摆脱困境的无奈选择。9月16日国家发改委与国家统计局公布的调查数据显示，上海房价8月比7月跌1.8%，是全国房价降幅最大的城市；同时，9月份，上海房价与8月环比又下跌了1.2%，继8月之后环比房价降幅再次位居全国之首。据五合智库副总经理蔡文韬介绍，到目前为止，降价还是整个上海楼市非常普遍的现象，并且他表示，这种跌势还将持续。
而北京，房价则呈现稳中有升的态势。
北京市建委、市统计局、市国土局和市发改委根据北京房地产市场信息及预警预报系统运行结果，联合向社会发布的房地产市场运行情况报告显示，1～9月份，全市商品期房买卖均价7372元/平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为24.7%。其中9月份，全市商品住宅期房预售均价6898元/平方米，比8月份上涨78元/平方米，涨幅为1.1%。4～9月份，住宅期房均价都在6805元/平方米～7136元/平方米之间波动，波幅在340元/平方米以内，总体价格趋势平稳。
供需：上海供大于求北京供需平衡
在价格下跌的背后，透露出来的是上海市场供需的错位。一方面，供应量的增长明显大于需求量的增长。据上海中原物业代理有限公司提供的数据，2005年9月上海商品住宅新增供应366.4万平方米，比上月增加156.9%。截至10月25日，上海市新增商品房可售面积已经达到2329万平方米，并且平均每天新增的商品房可售面积达8万平方米左右，面对如此大的压力，开发商的跳水行为也就不难理解了。
与商品房供应形成鲜明对比的是成交量停滞不前。据统计，9月份上海住宅成交量与去年同比不到50%。该月上海新增商品房成交162万平方米，日均成交484套，尽管比上月增加了30%多，但增量大都集中在中环线外，地产圈内并没把它当作复苏的迹象。10月份自10月15日以来，日均成交套数都在650套以上，但整月新增商品房成交面积预计仍然在180万平方米以下，同比去年9、10月份330万平方米、390万平方米的成交量，两者不可同日而语。
另一个在上海楼市突出的问题便是，宏观调控之后，开发商急于降价抛售，购房者反而抱定“买涨不买跌”的心理，就是不出手。更糟糕的是，很多已经购房的人群因为房价下跌而要求退房。
而在北京，当宏观调控政策出台，购房者陷入观望期时，开发商并没有急于出手，而同样也采取了静观其变的策略。很多开发商都捂盘不卖，要么推迟开盘计划，要么暂停销售。这样，市场上的供应和需求量就保持了大体的平衡。今年“金九银十”的传统销售旺季虽然不及往年热闹，但开发商利用这个机会打翻身仗的目的却基本达到了。专家预测，北京的“金九银十”销售旺季将推迟至11月份至年底。从11月份前几天的网上签约情况也可见一斑(详见表1)。从11月1日～11月5日每日的成交数量来看，均比“银十”平均成交量472套高很多，与“金九”成交量也保持相当。
供需结构：上海严重错位北京基本协调
据蔡文韬介绍，从政策的实际影响看，那种大户型、高总价的房子所受冲击最大。而这类产品在上海的供应市场中却占据很大的比例。在宏观调控出台之前，房地产市场的发展一片红火，投资者、投机者纷纷涌入市场，需要购房自住的人因为担心房价上涨，也都赶早不赶晚。投资者和投机者都青睐地理位置好、大户型的房子。一方面，可以投资较少的物业倒手赚到较多的钱；另一方面，即使卖不出去，市区的房子出租也不困难。
上海房地产界一位专家表示，正是因为市场上出现了大量这类需求，所以开发商“应需而造”，好地段、大户型、高总价的房子纷纷破土而出。其实，从两年之前开始，上海市房地产的租金售价比就在不断地下降，房产泡沫已然显现，但很多投资者并没有意识到，或者仍固执地坚持房价还将继续上涨的观念。宏观调控一经出台，这类产品的销售量和价格都应声而落。“需求不等于有效需求。”这位专家表示，从上海市民真正的购买实力来看，难以承受大户型、高总价产品,只能面向投资市场，而由于房产的特殊属性，其投资和投机行为将受到限制，一旦调控政策出台，必然受到重创。
而据成业行市场拓展中心总监张艳介绍，北京房地产市场的供应结构比较平衡。占据市区好地段的项目几乎都设计有小面积、低总价的户型，比如东直门的海晟国际公寓、北三环东路的城市出品等。部分设计为大户型的产品定位于豪宅，其地理位置和产品品质都是极优的，竞争对手少。而这类产品也都为财富阶层购买来自住，并非投资。从统计数据看，1～9月份，北京全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，商品住宅单套建筑面积在80～140平方米的占商品住宅成交总套数的56.8%，80平方米以下的占21.6%。
