市区林女士问：今年上半年我借给朋友朱先生30万元，朱先生的朋友李先生用其自有房屋作为抵押，约定2005年12月1日为还款日期，但是我最近发现，借款人现在没有还债能力了，而担保人李先生因其他纠纷被人诉诸法院，法院于10月底查封了已经抵押给我的房屋。请问现在我该怎么办？如果在12月1日借款人不能还款，我能否行使抵押权？该如何行使抵押权？
律师评述：林女士是否可以行使抵押权须分两种情形分析：第一，如果林女士已办理了抵押登记，法院虽然可以查封该房屋，但其查封的只能是超过30万元的部分。届时，林女士仍可以行使抵押权。根据《担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”因此法院只能执行超过30万元的那一部分。
第二，如果林女士没有办理抵押登记，则不能行使抵押权。《担保法》第四十一条规定，当事人以该法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，而房产的抵押属于该法四十二条规定的范围之内，需要登记，否则抵押合同不生效。但法律界也有另外一种观点，认为没有登记的抵押合同也应该是生效的，只是不能对抗第三人，但即使是这样，由于不能对抗第三人，法院也是可以查封整个房产的，很可能导致
林女士不能成功行使抵押权。
律师提醒：现实生活中用房产作抵押的情况非常多，很多人都不去主管部门办理抵押登记，认为把房产证拿到自己手里就放心了，而实际上，不办理抵押登记对债权人是非常不利的，很可能导致抵押权落空，因此提醒市民要规范操作。
