对于杭州楼市九十月份的行情而言，“金九”的成色显然不足，“银十”的判断也有些抬举。倒是在开发商花样百出的降价吆喝声里，成交量的放大似乎预示着杭城楼市的转机。
杭州市官方网站透明售房网的统计数字显示，10月的最后一周，杭州纳入网上售房的8大区域一手商品房销售量达728套，创下迄今为止本年度周成交最高记录。随后的11月第一周，一手房销量卖出629套，总成交面积7.8万多平方米，总成交金额6.2亿元。与八九月份相比，销量仍算维持高位，在全年也是屈指可数。杭州市房产管理部门总结说：“最近一个来月，杭州一手楼市销量连续创出较好的业绩。”
这是否表明杭州楼市已走出“寒冬”？
单从10月的成交量看，行情确在节节攀升，令人信心满怀。但如果再看看价格和预期，对于市场趋势的判断恐怕要打折扣了。
首先，当基于价格与成交量的“二维”空间来考量行情时，人们会发现，目前的销量是在开发商的全面降价、促销中取得的。是价格———确切地说，是处于下降通道的价格拉动了销量。杭城楼市的全面促销从“十一”黄金周期间的浙江省第12届房地产博览会上开始，手段不断翻新。有记者评说，整个房博会“简直就是个开发商比拼‘打折艺术’的竞技场。”几乎所有楼盘的开盘都伴随着折扣。余杭的一楼盘更是“慷慨酬宾”：凡购买120平方米以下的房子白送5平方米，120平方米至140平方米送8平方米……如此这般，不一而足。降价促销之下，市场供求双方的利益均衡点似乎在不断逼近，自住型购房需求开始释放，也再次印证了那句经典的经济学术语：没有卖不动的商品，只有卖不动的价格。
其次，如果在判断未来楼市走势时，再将消费者预期作为综合考量的“第三维”，那么，变数明显增多。在10月的“房博会”上，杭州华坤市场研究有限公司，以深度访谈(对47家开发商)加随机抽样(对153位购房者)的方式，就楼市热点问题进行调查，结果大相径庭。对“楼市回暖”的看法是：开发商乐观，消费者保守。36.2%的开发商认为“房博会”后楼市就会回暖，32.2%的购房者则表示“说不清”；23.1%的购房者认为最迟今年年底明年初房地产市场会回暖，而2成多的人则持相反看法。在购房时序方面，尽管85.3%的开发商认为购房者不会延迟购房，但实际上，有46.5%的购房者表示要延迟。6成多的开发商认为，购房者的决策主要倾向于买品牌好、配套好的房子，但事实上，“购房者的态度没有那么鲜明，对于品牌而言，购房者认为如此之高的房价，怎一个品牌了得？”近7成的购房者表示，楼市并不明朗，需要观望一段时间再决定。显然，他们在购房决策上还是根据楼市的宏观走势来决定的。
综合考量，与其说杭州楼市已走出“寒冬”，倒不如说，杭州的房地产市场在价格不断接近销售者心理预期的进程中，初现转机的曙光。如果再联系最近杭州一楼盘涉嫌雇佣农民工连夜排队、制造虚假抢购景象的传闻，杭州楼市走出“寒冬”的判断，就更让人心慌———也许，那只是年终的阶段性反弹？(徐寿松)
南京
城中房价逆市上扬
据南京抉策房地产公司提供的监测数据，今年第三季度，南京房地产市场总需求为313万平方米，总供给为558万平方米，总供需比达到1.78∶1，其中新建商品房的供需比更是高达2.2∶1，供大于求的情况较第二季度有所加剧。
有人说，今年的南京楼市，从河西板块到江北板块，可谓是“降价声声声入耳”。就连传统的购房旺季“金九银十”，观望气氛依然浓郁，部分板块房价持续下跌。
接下来的第四季度，南京新建商品房还将有530万平方米的供给量，整个2005年南京新建商品房的上市总量将达到1400万平方米。这些房源如何消化，是摆在开发商面前的一道难题。
据了解，第四季度新建商品房市场中，江宁片区所占的市场份额最大，达到21.5%。这是因为该片区2004年新建商品房的供应量就很大，但销售情况一般，使得剩余房源要相对多于其他片区，而今年前三季度，该片区又继续新增了一些房源。
不过，也有例外。
拥有“绝版”称谓的南京城中板块，一直是“稳”字当头，不见下降也不见大涨。而一场逆市涨价风潮就在金秋十月发生。仿佛约好了一样，金陵大公馆、盈嘉·上锋国际，一个个新“万元楼王”频频现身，5000美元平方米起售的南京国际广场御景华府更将天价推到一个新的高度。来自网上房地产的最新数据显示：11月2日当天，“皇册”成交15套，“金陵大公馆”成交3套、认购4套，其中皇册家园成交套数位居全市第五席。均价为8243元平方米的汇林绿洲也在10月30日成交4套。
城中楼市凭什么那么红火？一位业内人士说：供求关系是硬道理！他认为，地段价值成为楼盘的绝对优势，土地的稀缺性注定主城区住宅将是不可复制的珍品。从长远的城市规划看，最近南京规划部门下发的《关于进一步加强城乡规划工作的意见》中表明，城中开发要严格限制，开发量要逐年减少，这也成为城中房价走强的重大利好消息。细数城中的楼盘，上市量不会超过100万平方米，与河西、江宁、江北相比，城中地段更显地段的弥足珍贵。
从上半年零星楼盘冲万元，到下半年集中亮相，城中万元楼盘再次给楼市带来强烈的冲击。业内人士预言，城中楼盘价格再次超越万元大关，将给其他楼盘带来涨价的信心和一定的示范效应。下半年，城中板块价格上升的可能性很大，主要原因还是新上市的房源量小、求大于供的缘故。虽然还要受整个大市的制约和影响，但可以肯定，降的可能性很小，稳中有升才是主旋律。(邓华宁)
