双屿张先生于2004年3月份，在洞头购买了一套商品房，当时就与开发商签订了该房产的认购书，并做如下约定：“认购方须于签订认购书时支付定金10万元，并在买方通知签订正式合同后十日内签订《商品房预售合同》，成交条件以所签合同为准，如逾期未签视为自动放弃所定房屋，认购定金不予退还。”合同签订后，他于签订认购书当日向开发商支付了定金10万元。在接到签订正式合同的通知后，他三次到开发商处就签订正式商品房买卖合同条款进行协商，但均因开发商不同意在合同中约定该房产为“商住两用”而未能达成协议。因签约不成，他要求开发商返还已收定金，而开发商认为他未能在约定期限内签订合同，无返还义务。这种情况下，开发商的做法合理吗？
律师评述：本案中我们首先应理解认购书的含义,认购书是一种双方在平等自愿的基础上签订的预约合同，其约束力主要体现为：签订认购书的当事人负有将来要订立正式买卖合同的义务，它的指向是签订正式合同，而并非房屋买卖。认购书通常未对商品房基本状况、购房款支付方式及时间、装饰和设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属等基本内容进行约定，且出卖方尚未收受购房款，此时认购书并非商品房买卖合同。因此，当出现不能归责于买卖双方的事由，也就是说正式买卖合同系“不能签订”而非双方“不愿签订”的情况下，如按照认购书的约定继续签订买卖合同，则会违背了民法自愿、公平的原则。
就本案而言，张先生并非不愿意买房，而是因为无法就买房的条件达成一致意见而不能买房。现在如果认定张先生的行为属于不愿意买房，则明显违背了自愿与公平原则。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条就此也作出了明确规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此我们认为：合同双方对认购时未明确的事实产生分歧，导致未能签订正式房屋买卖合同，这个后果不可归责于双方当事人，双方对此均无过错。根据相关法律的规定，开发商应返还张先生10万元定金。
