宏观调控下，楼市出现的新法律问题，显然已再次成为市民关注的热点。23日下午，由本周刊置业工作室举办、浙南律师事务所尹航律师主讲的第五期主题活动——律师教你如何处理楼市新问题的讲座，吸引了众多市民参加旁听，由于受人数限制，此前的报名工作到19日就已结束，但到了最后几天，还是有市民打电话来要求报名参加，最后只能临时增加了座位。那么在现阶段哪些问题应引起我们的重视呢？下面我们节选四大热点，以飨读者。
认购条有效的确定
现象：在今年3月1日之前，开发商销售楼盘时，普遍通过预订的方式，先收取一部分定金，然后等开发商领取预售证后，再签订正式的买卖合同。此时，开发商通常会给购房者开具一张认购条，购房者凭认购条就可在市场上转让。在此前，认购条无疑是有效的。而如今，由于房价下降，购房者想退房，其还能否作为退房的依据？现在开发商若还开具类似的认购条，是否还具有法律效力？
相关规定：国务院在《关于做好稳定住房价格工作的意见》(也称国八条)中规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房进行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。而此前《温州市关于加强商品房预售销售和转让管理的意见》也有类似的规定。
律师意见：开发商与购房人之间签订预订商品房的合同，本质并没有违反法律或行政法规的禁止性规定，但从中央部委及地方政府的政策文件来看，又违反了政府政策的强制性规定，因此，预订合同的效力在法律界也存在争议。但可以肯定，现阶段开发商在未取得预售许可证之前以收取定金的方式预售商品房的，将会受到政府的行政处罚。那么对于购房人来说，此时还通过预订的方式预购商品房的，就存在很大的风险。
营业税缴纳的规避
现象：在国务院出台“国八条”之前，由于没有涉及到营业税缴纳问题，双方在买卖二手房时，并没有对营业税该由谁来缴纳作出具体的约定。而等“国八条”出台之后，尽管此前在买卖合同中也有“买方承担一切交易税费”等类似的约定，但双方在办理过户时，发生纠纷还是不可避免。
相关规定：“国八条”规定，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
律师意见：营业税由卖方来缴纳，这在相关法律中已有明确规定。尽管在此政策出台之前，买卖合同中有买方承担一切交易税费等类似的约定，而这种税费缴纳的对象还是卖方。因为，此项税费在合同签订时，是双方所不能预料到的，在这种情况下，应当由法定缴税义务人来缴纳。卖方如想规避此类风险，可以写上“因转让行为而发生的一切税费，由买方承担”，或者“双方同意法律规定应由卖方承担的税费均由买方承担”等，其实际的效果就会不一样。
