动迁配套房成楼市成交主力
上周(10月21日-27日)上海商品房成交数据显示，日成交套数大多超过600套，成交量为51.8万平方米，环比上升15.7%，成交量呈现活跃状态。
“然而，整体成交上扬主要是受动迁配套商品房的拉动。”日前，上海策源总经理徐晓亮指出。
易居中国统计数据证明了这一观点，上周普通住宅(除动迁、配套房)成交26.3万平方米，环比减少4.2%，与9月份最后一周基本持平。而动迁、配套商品房成交量为16.5万平方米，占住宅成交总量的39%左右，比前一周大幅提高15%。
眼看着“银十”即将过去，但10月业绩显然差强人意。易居中国统计数据显示，截至10月27日，上海商品住宅平均每日成交量为4.6万多平方米，比上月提高16.74%，但增幅明显低于9月份。9月份住宅每日平均成交量增幅为44%左右。
“就市场整体来看，目前仍属于阶段性反弹走势。”易居中国研发部经理郑翎昀分析，10月份市场成交量仅相当于今年4月份调控初期的水平，还不足去年同期一半的水平。
郑翎昀进一步指出，如果除去动迁房、配套商品房的成交量，10月份普通住宅平均每天仅成交3.6万平方米、300套左右，这相对上海这一巨大市场而言，仍是明显偏低的。
供应减少楼市稍减压
值得一提的是，随着银十渐渐远去，楼市供应量开始减少。这种状况与往年规律相同。
上周新增供应量为40万平方米，环比减少20.8%，其中，普通住宅供应量为29.2万平米，环比减少18%左右，表明近期处于供应低谷。
根据易居(中国)研发中心对市场重点区域的监控数据显示，10月份(截至27日)新增供应量为149.8万平方米，平均每天新增5.5万平方米，较上月下降了35%左右。
市场新增供应量的下降，对改善市场供求关系起到一定作用，缓和了部分区域市场竞争的紧张氛围，但就整体而言，目前市场仍然处于供过于求的状态，部分远郊地区的供求矛盾尤为突出，如松江、奉贤等区域。
此外，从网上即将开盘的项目数量和预售时间来看，近期还将出现集中的新增供应。
为回款开发商接受低利润
迫于市场压力，楼价节节下探，迫使一些开发商开始接受5%的低利润率。
上周六，去年12月份几乎同时拿地的上海三盛宏业和顺驰的宝山项目又在同一天开盘。三盛宏业的楼面地价已经达到2500多元/平方米，加上建安费、配套建设费、税收等，成本估计达5000元/平方米。而顺驰上海公司经理邓华雄表示，顺驰美兰湖畔雅苑项目成本也超4000元/平方米。
不过，美兰湖颐景园将售价压到了5350元/平方米，利润率降到约5%；顺驰美兰湖畔雅苑的花园洋房价格为6000元-6300元/平方米，因为成本高而利润率颇低。
一位业内人士分析，5%的利润率已接近银行贷款利率，这在去年楼市旺季时开发商根本不可能接受，当时楼市利润率高达30%，甚至100%。
“开发商之所以能够接受这个利润的‘苦果’，无非是受制于目前的市场销售压力，希望能够在最短时间内尽快回笼资金。”易居中国分析师林波指出，从另一方面看，开发商也是为大盘的长远推案计划打算，毕竟低开高走是目前远郊新盘上市获得迅速认可的唯一最佳选择。
10月份降价幅度最大的项目当属联洋社区的第九城市。联洋社区素有“浦东的古北”之称，在第九城市降价之前，该区域价格基本保持在12000元~15000元/平方米，而此次第九城市一举降到7480元/平方米起、均价在8000元~9000元/平方米，较前期大幅下跌了30%左右。
“第九城市的大幅下跌说明开发商对市场的价格体系已经有了新的判断，价格预期已经明显下移，并可能带动相关楼盘做出价格下调的举动。”郑翎昀分析，在区域大盘的带动下，全面降价将成为未来一段时间内上海房地产市场的应有之势。(文/王芳艳)
