银行是地产困局中另一“搅局者”。由于房地产市场低迷，被称作是银行“最优资产”的个人房贷额锐减，眼看着一年的任务不能完成，一些银行纷纷松绑个人房贷，贷款成数被提高，利率打折，此前的“君子协定”土崩瓦解。日前，记者从中行、建行、民生等银行的上海分行了解到，一手房个人贷款最高都能申请到8成，而此前是7成封顶。建设银行上海分行的肖先生告诉记者，凡向建行申请贷款年限在5年以上的一手房，只要是总价在100万元或者单价在7000元以下的非高档房，最高可以贷到8成；并且，根据个人信用和还款能力，利率还可优惠，打9折。相比之下，中行上海分行的房贷“松绑”更为彻底：不仅一手普通房最高可以申请8成贷款，总价超过100万元、单价在区域平均房价30%以上的非普通房，最高也能申请7成贷款；就连二手房贷款，只要是1999年后的房子，本地人最高也能贷到8成；外地人贷款，最高可贷7成。浦发银行上海分行则推出“循环信贷”杀手锏，客户在申请住房贷款时，可以用同一套房产作抵押，获得相当于未贷足最高成数部分的授信额度，在贷款期限内循环使用，并且可以自由变更还款方式。换言之，只要不超出授信额度，贷款人可以将已经归还的贷款重新贷出买第二、第三套房。
还有政府之手，也依稀见于眼下的楼市博弈图。10月中旬，针对数月来楼市持续低迷，且销售比例锐减的形势，上海市政府有关部门表示，“两个1000万”的建设应该随着房地产市场的变化，在总量上作适当的调整，明年将适当控制上市节奏。所谓“两个1000万”，是上半年上海推出的1000万平方米为重大工程动迁配套的商品房和1000万平方米定向供应的中低价房。业内人士普遍认为，“这是个重要信号”，预示着在楼市供大于求的形势下，政府要出手削减“二板市场”对“主板市场”的冲击，以改变供求。
显然，在上海楼市困局中，多方博弈的力量增加，变数也就增大了。
两年冷周期，降价犹可期？
专家预言：上海目前处于房地产市场发展周期中“萧条期”的开端，此一周期应该长达2年以上。
没有人希望楼市低迷，然而，上海楼市的底部在哪里？
一位不愿具名的房地产金融学教授指出，从传统的房地产市场理论上讲，上海目前处于房地产市场发展周期中“萧条期”的开端，此一周期应该长达2年以上，要恢复像去年那样的“高速”发展，更是需要恢复数年的元气。“不要轻言上海楼市全面回暖！”他告诫。
华东师范大学教授余南平认为，任何一类产品的经济周期出现底部的特征大致有两种，一种是成交的大幅放量，另一种则是长时间的市场萎缩。前一种情况视乎降价程度能否达到市场底线并出现极大的需求量，而后一种则必然要经历两至三年的冷场。当然无论是何种情况，底部的持续时间都将相当漫长，如今，上海楼市仅仅经历6个月的市场遇冷期，这还只是一个短暂的开始。
多数人认为，“成也萧何，败也萧何”—市场能否恢复的关键还在于价格。当有人问中原地产主席施永青为什么上海楼市成交量还没有恢复时，这位浸淫地产界几十年的“老江湖”只是说了一句话，“他们降得还不够多！”
眼下，尽管降价的边际效应在递减，价格战失灵的恐惧向开发商袭来，但多数意见认为，要结束楼市疲软的“不应期”，唯有调价，将价格一步调到位。价格是楼市胶着行情的始作俑者，也只有价格才将是暧昧、低迷楼市的终结者。
“不管开发商是否心存幻想，价格必须回调。”中国指数研究院(华东)副院长陈晟说，楼盘能否卖得动，关键看性价比，“只有那些价格、品质都尊重客户的楼盘才有售出的希望。”
事实上，目前市场上大凡销售尚可的楼盘，都是那些性价比突破了消费者心理底线的楼盘。譬如9月初，万兆地产率先以“特价房”的方式，在上海南郊七宝地区推出三幢小高层，均价不到7000元/平方米，回落到该项目2004年年初的水平。结果，两天之内销售140余套，回笼资金超过1亿元。综观9月份，上海楼市成交的热点明显集中在降价楼盘。10月上旬的房展会上，被看好的也是“特价楼盘”。
“房价，确切地讲是下调的房价，现在是决定成交量的首要因素。降价营销成了撬动市场成交量的一大支点和关键要素。”上海华燕置业策划有限公司副总经理邓伟博士说。
买卖双方会接受什么样的价格体系？市场将在什么区间达成均衡？
“房价必须有较大幅度的调整。”方方房产工作室主任胡宗亘认为，跟风不只是消费者的专利，开发商也会如此，当市场上多数开发商都采取这种行为时，必将把价格降到更低。
邓伟告诫，一旦降价的示范效应疲软，后来者也许只能品味“先降主动，后降被动”的滋味。中国指数研究院分析师陈晟为，在收支双向挤压下，今年年底、明年第一季度，开发商的资金压力将达到最高点，届时新的降价波将不可避免；开发商不得不迎合市场，最终让“房价回落到去年9月份的水平。”他甚至还断言，“利润率不降低、楼市不进入理性状态，宏观调控就不会停止。开发商一定要有这样的意识。”
业内人士认为，上海楼市走出危机的过程会是一场持久战。(记者徐寿松)
