“年内看来是没什么希望了！”上海一家房地产公司的销售主管在谈及今年“最后的行情”时，显得有些颓然。
九月、十月，对于房地产市场来说，是个传统的“秋收”季节。然而2005年，上海楼市“失去”了这个季节。开发商年关还钱的财务压力与日俱增，如果不能抓住2005年“最后的机会”，明年第一季度的销售淡季又转眼将至。危机正在一步步逼近。
“九月迷信、十月危机”
市场反应：供应洪峰不可阻挡，成交量与新房上市量不成比例，房源越积越多；市场患上了典型的降价“依赖症”，在“刺激——反应”周期中，降价指针“戳一下，行情就动一下，不戳不动。”
“在这时候，连降价都不管用。”中星集团的一位销售负责人这样评说眼下上海的楼市行情。
中星是上海的一家大型房地产开发企业，前些时，它与另一家大开发商大华，曾因彼此新开的楼盘位置相近而来了一场“价格肉搏”。但最后，结果让两家企业都大失所望。尽管降价的前几天吸引了一些购买者，一轮热潮过后，留下的仍是大片的空房，在蜗牛爬行的销售速度中，进入漫长等待的煎熬期。
“如果有人能在年底前帮我完成新推楼盘6成的销售率，我聘他(她)做销售经理；要是能百分之百售出，我让他做副总！”另一家房地产公司的老板充满焦虑地许诺。其实，他知道，这样的许诺是无法兑现的支票，因为假设的前提在现在的行情下，几乎没有成就的可能。
五年来，“金九银十”见证了上海房地产市场激情燃烧的历史，成为旺销的代名词。早在今年七、八月份，不少开发商就放出风声：“金九银十”之际会是上海楼市的反弹之时。
然而，今夕何夕？“九月迷信”并未能迎来行情“解放”。当下的真实情况是：新房上市量井喷、成交量小涨、待售房越积越多、价格普跌。
自9月份第二周起，上海住宅新增供应持续放量，从28万平方米一路狂飙，第三周达40万平方米，第四周突破100万平方米；10月份第一周的上市量升至120万平方米。5个多月来捂盘不动的开发商再也坐不住了，新盘上市井喷之势不可挡。与此同时，几乎所有地区的住宅楼盘开发商都开始启动各种降价促销手段，普通住宅价格9月份逐周下跌。
据官方网站“网上房地产”统计，截至10月27日，全上海可售新房超过1770万平方米。按照日均600套的目前最高成交速度，仅消化存量就得持续11个月。如果考虑新增量，可能还要延长6个月。易居中国房地产研究中心分析师指出，其中南汇、徐汇、黄浦等区的销售压力最大，市场积压的可售量按现在的销售速度，约要3年时间才能消化完。
值得注意的是，在上述成交的一手住宅中，尚有大量政策性房源消费“托底”。上半年，上海推出1000万平方米为重大工程动迁配套的商品房和1000万平方米定向供应的中低价房。眼下，这两大房源开始大规模投放市场，并被定向消费。而这类政策性房源和纯粹市场房之间，好比是“二板市场”与“主板市场”的关系。在9月份成交的商品房中，动迁房及配套商品房占到23%；截至10月27日，在今年累计成交的1233万平方米的普通住宅中，配套住宅达到448万平方米，占1／3强。
10月20日，国家发展和改革委员会、国家统计局发布了70个城市房屋销售价格指数，9月份，上海房价下降了1.2%，降幅最大。这是继8月份之后，上海再次成为全国房价环比降幅最大的城市，继续“领跌全国楼市”。
而此前一日，上海市统计局公开的“三季度本市企业景气调查分析”显示，上海市房地产企业家信心指数已跌破90点，跌到1999年的“低谷”。
四个“囚徒”，三种博弈
房地产困局已然形成：买方、卖方、银行甚至政府，都处于“囚徒困境”之中。
买方继续看跌观望，根本不买卖方“挤牙膏似的降价试探”的账；而卖方担心“底步究竟在哪里？”，仍不愿看到价格雪崩，还在作殊死较量。在这个房地产困局中，买方、卖方、银行甚至政府，都处于“囚徒困境”之中，在作不同的博弈。中国指数研究院在10月初上海秋季房展会上的一项调查显示，59%的人认为上海房地产市场将保持房价继续小幅下跌的走势，12%认为上海房价将出现大跌，6%的人认为上海房地产市场仍将保持僵持状态，另有13%的人对上海房地产市场的未来走势说不清楚，只有10%的看涨。由此可见，当前购房者对上海楼市的看空比例之高。分析师张志杰说，这表明购房者的观望态度仍将不减，房价回调的压力在继续放大。
在开发商一面，眼下资金链普遍绷紧，融资压力空前。“东风不予周郎便”——这一回与去年明显不同，时间不再站在开发商一边。低迷楼市拖得越久，积累下来的新房越多，开发商的资金压力越大。进入10月，银行已开始催帐。近期，针对房地产企业的大额授信已基本停止；即使在授信额度内的放贷，抵押、担保等方面的限制从严。此前，建行、农行、交行上海分行都曾表示，只愿对年度销量排名前50强的房地产企业贷款。一方面是融资受阻，另一方面支出却提前到来。下半年以来，建筑公司普遍要求开发商在项目进展到一半的时候，须支付30%以上的工程款，水泥等大部分原材料企业则要求带现金提货。而在去年房地产行业火爆时，建材费用全由建筑公司事先垫付，等到项目预售，开发商拿到购房人的钱时，才支付给建筑商。
急需资金的房地产企业纷纷寻找出路。除了少部分优质企业能获得海外基金、信托等条件苛刻的援手外，大多数房企只得走非正常渠道：或通过银行居间“委托贷款”，以15%到18%的高额年利率向一些有余钱的国企借贷，有些利率甚至高达30%；或是以内部信托的形式，以支付高收益率为诱饵，向公司内部员工快速融资；或是直接忍痛“割肉”，向外转让部分股份、房产，来换取一定的资金。但他们就是不愿大幅降价，仍在博弈后市，以图硬撑之后，能够“重拾旧山河”。一位评论人士指出：“如此赌徒心态，让人们看到房地产商们对曾经的暴利是如何地不忍放弃。”
