从成熟国家的发展历程来看，房地产业的发展经历了三个阶段。第一阶段以房地产开发为主。开发商和投资商是一个主体，房地产的资金支持主要来自于银行；第二阶段是以房地产投资管理公司或房地产基金为核心的房地产投资为主。开发商的分工开始细化，既有投资商、开发商，还有经营商、投资管理公司与基金等，房地产证券化现象比较普遍，资金量明显放大；第三阶段是以房地产证券化为核心的阶段。房地产变成了全民投资的产业，大量资金流向资本市场，再通过资本市场流向房地产市场。可见，房地产业的可持续发展在任何时候都离不开金融的有效支持。
中国即将迎来在地产金融时代，房地产企业的融资方式将面临众多机会，例如外资基金、信托、资产证券化等。随着金融产品的多样化和复杂化，对地产行业的调控手段也会更加复杂化。
地产改变了什么
在这个既好又坏、混沌中渐成规则的年代里，更多的地产英雄出现在《福布斯》中国富豪排行榜上，更多的地产公司正在筹备海外上市，还有更多的地产企业和城市领导赶来参加每年的住交会。房地产行业成为推进后工业时代中国城市革命最重要的原动力。
十几年间，北京的大杂院变成菊儿胡同，上海的石库门变成新天地，深圳的打工仔变成亿万富翁，开发商、购房者和维权律师同时变成媒体追捧的公众人物，这个行业让中国人找到了关于居住、家和私有财产的感觉，也引起了最多的关于道德和梦想的争议。
大杂院、筒子楼和老街坊构成的生活方式已经逐渐成为历史，居委会的“小脚侦缉队”被物业公司的保安取代，网络游戏营造的虚拟空间酝酿新的邻里关系，拥有不动产的城市新生代正在寻找自己的文化代码，居住形态的变化改变了我们熟悉的一切。
电视系列片《居住改变中国》的总制片人陶伟光说过这样的话：“江湖之中，聪明才智之士所在多是，机会不同、背景不同、运气不同，有人最终修成正果，成为一代英雄豪杰，有人则永远失去了站在行业、财富和历史前沿的机会。地产行业是一个能充分刺激参与者潜能的大舞台，演绎了太多的恩怨、传奇、梦想以及梦想破灭的故事，这一切，不是旁观者所能了解和感动的”。
带着原罪出生的中国房地产业演绎了一个支柱产业在成长初期所发生的一切故事。同时，发生在城市的居住革命不仅使现代观念里的居住模式和居住观念成为可能，而且将在更深的层次影响我们的生活世界，房地产业从一个国家基础产业的部门变成一项消费产业，我们从一个物质极度匮乏的年代发展到对城市文化深入思考的阶段，它正在从实质上改变着我们的财产观念，改变着我们的消费结构，人口流动将增强城市的活力，人际关系新形式在多种形态的住宅里将得到安顿。民主社会要求的公共领域和私人领域将不只是观念领域的讨论。
现代化的一个重要标志是城市化。地产行业的大发展带来的是城市化脚步的加快，旧城改造、新城规划、城市转型、规模扩张，凡此种种皆因地产的推动而加速前进，活力被放大，并刺激着每一个参与其中的人。
地产的发展也改变着旧有财产关系，据统计，目前中国城市家庭户均财产约30万元人民币，其中，百分之八十是房产。城市住房制度的改革，首先使大量公职人员和国有企业的管理者成为房产的拥有者，不断增长的商品房市场又使新兴阶层成为更大的房产拥有者。这种私人财产正以每年超过一万亿人民币的速度快速积累。如此一来，一个多数人拥有恒产的财产制度正在形成，而这正是构建未来民主、法制和昌盛的和谐社会的重要基础。
地产行业的高歌猛进也触动着人们的价值观神经，业主、社区自治、财产权、隐私权等等一系列新语汇、新观念、新价值伴随着住房市场化的变革逐渐为深刻影响甚至决定人们行为方式的决定性力量。由财产权派生出的一系列有关人的生存权与发展权得到了从未有过的重视。
由于人们可以自由地选择居住地，自由地拥有自己可以支配的财产(住宅)，从此，街道、居委会、小脚侦缉队将会逐渐被业主委员会、社区自治、基层选举所替代。单位宿舍的熟人社会被趋同价值观的社区所取代，人际关系模式也从单位管理和人身依附转变为自由选择和法律调节。法治成为重新架构社会组织的微观基础的基本原则，开放社会的健康活力日益显现。
所以说，从1998年的房改到1999年的首届住交会都标志着一个全新时代的开始，这是一个好的地产时代，也是一个坏的地产时代，但毕竟带来了改变和革命，全新的社会正让人们充满无尽的想象空间。
