潘石屹曾经在一个公开场合说：过去的两年，房地产商都赚了大钱。一位在2002年急匆匆地摇身变为房地产商的前包工头，这样解释了他的职业转换：“建筑的利润在15%左右，房地产对于我来说，利润在100%~200%。”不过，按照一位投行界人士的估计，房地产商的自有资本回报率可以达到500%。如此暴利，任何冷静的商人恐怕都难以自持。毫无疑问，飞蛾扑火般涌进市场的商人们，是中国房地产又一架开足马力的发动机。
不仅如此，房地产对城市化进程以及城市扩张立竿见影的带动效应也让一些地方政府趋之若鹜。不少地方政府在产业规划中，都将房地产业定位为支柱产业。一些地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大产业规模，另一方面则通过放宽开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化。郎咸平对此评价说：“以房地产带动经济的后果就是，高房价反而阻碍了这个地区的发展。
地产行业的暴利在一些方面影响至深，在产生泡沫的同时也严重影响到金融体系的安全，这不同于互联网时代初期的泡沫，因为直到现在，中国的房地产企业基本上单纯依赖银行贷款这惟一的融资渠道，面对泡沫显然要脆弱得多。在这种情况下，根本不存在什么“看不见的手”。中央政府就是要干预！要管制！
乐见的是，近两年出台的一系列宏观调控措施已经对上述问题产生作用，从这一点来说，算是这个坏年代的一个好消息。
角力、碰撞与融合
短短几年里中国房地产所遭遇到的冷暖，注定要写入大时代的历史，膨胀、调控、发展成为行为三步曲，带来地产行业的各个环节和角色之间新的角力、碰撞和融合。
1998年新住房政策使该年成为我国住房制度的重大改革之年，从实物分配向货币分配转化使得个人消费成为推动房地产需求的决定性力量。
而土地资源的长期偏紧在相当长的时间内严重抑制了房地产市场的供给。开发商的趋利性又导致地产开发与需求之间存在严重的错位，这种供求关系的反差与错位使得1998年以来房地产市场的价格形成机制发生了深刻的变革，需求的加速释放与一系列的制度改革促使整个中国房地产市场的价格中枢大幅上移。
2002年7月，国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台标志着我国土地供应制度发生根本性变化，土地由多渠道供应向政府垄断供应转变。土地制度的变化使土地供应由“完全弹性”转向“垄断刚性”。
同时，以国土资源部11号令为代表的宏观调控使地产供应链的各环节遭受猛烈冲击。地产供应链的主线是土地供应和资金，而自2004年下半年以来的宏观调控恰恰是以土地与资金做为重点，通过对土地与资金的严格控制，地产供应链中的各个环节遭受到猛烈的冲击。
地产商则在每一次的调控伊始奔走疾呼，与政策进行博弈、角力。当不断升温的行业与调控措施发生碰撞的时候，博弈的结果只能是行业屈从于宏观经济环境。
如果从更深的层次看问题，角力的结果很可能不是谁输谁赢的问题，而是催生新变革的诱因，比如地产金融体系的变革。
绝大部分的业内人士认为，这几年地产高速发展缺乏相应配套发展的金融体系，地产行业的融资渠道单一决定了高速发展的行业缺乏持续性。同时，融资渠道的单一也迫使政府只能使用刚性调控措施，市场灵活性无法得到充分的体现。
因此，我们现在需要思考的是，在土地所带来的暴利时代结束之后，房地产业可持续发展最为核心的要素是什么？
