据北京市统计局发布的最新人口统计报告称，北京市常住人口2004年已达1492.7万人。新近公布的《北京城市总体规划(2004年—2020年)》提出：到2020年，北京市总人口规模规划控制在1800万人左右。但这个依据北京市资源承载力测算出的数据，也许只会成为我们一厢情愿的设想而已。因为结合往年情况看，每次编制的北京市人口规模规划总会被突破。
因此，北京人口控制问题再次吸引了大众的眼球。继年初北京“两会”中人民大学张惟英教授的“建议实行人口准入制”提案，首都经贸大学的周浩博士提出通过差异房价来调节北京市人口。这些建议引起了北京人的共鸣，然而外地人却斥之为“歧视政策”。那么，房价真能起到调节北京市人口规模的作用吗？易成栋博士从北京市人口增长的原因出发，结合房价调控城市人口的原理和实践，为我们解答了这个问题。
北京市人口增长的原因
北京市人口增长的来源分为两类：自然增长和机械增长。北京市统计局报告显示，20世纪90年代以前，常住人口增长以自然增长和户籍迁移增长为主；90年代以后，以外来人口增长和户籍迁移增长为主。1991至2004年，在全市增加的人口中，外来人口占到63%，而自然增加人口只占全部增加人口的7%。所以，人口的机械增长是这十几年来北京市人口激增的主要原因。
外来人口进入北京的主要原因有以下几类：一是由于巨大的地区经济差距和城乡差距，吸引了外来人口到北京打工居住。这些外来人口进入北京的主要经济考虑是北京市就业收入高于流出地收入，且扣除在京生活成本后有剩余。目前来看，在北京打工收益远远大于流出地的收益，特别是申奥成功后大量的就业机会的催生，使外地来京的农民工人数不断攀升。而这些农民工是目前争论中提出要控制的主要对象。
二是北京拥有的特殊资源、享受的特殊政策和有利的生活环境吸引了许多外地人才的流入。这些人才主要是冲着北京是“首善之区”，在生活环境、教育质量等方面的便利。例如北京市民的子女上名牌大学就比其他地方更容易。此外，还有一些在外企工作的白领和到京城淘金的老板等，这些人主要是看好北京市的创业机会。
城市人口的合理规模是多大？这在目前还没有定论。而且随着社会经济、科学技术的发展，城市环境承载力是不同的。虽然目前人口多，造成了城市交通拥挤、环境污染等不良现象，但这是北京有吸引力的表现。可是，如果劳动力成本和房价上升过快，最终会损害北京的城市竞争力。
房价调节城市人口的原理和实践
城市人口的调节手段有：经济手段、法律手段、行政手段等。房价作为经济手段之一在西方市场经济国家得到了广泛运用。
(一)房价调节城市人口的原理
在西方市场经济国家，自由迁移和定居是公民的基本权利，政府在正常情况下不能限制。因此调节城市人口只能采取经济手段。
一是通过制定政策鼓励企业外迁和人口扩散。国外通常利用房地产价格、税收政策等抬高企业成本，限制企业在经济过度繁荣地区布局。对于经济萧条地区和落后地区，政府会制定政策鼓励企业向这里迁移，相应地带动这些地区经济增长、就业的增加以及人口的流入。
二是市场对城市增长的自动调节。对区域产品市场供求的变化会导致对劳动力和房地产供求的变化。区域经济增长的原因有两个：一是需求导致的区域经济增长，通常会伴随着区域产出价格、工资和房地产租金的增加，同时产出产量、就业和房地产存量也会增加。工资和房地产租金的增幅主要取决于要素的供给弹性。二是供给导致的区域经济增长，例如当劳动力供应的增加时，伴随着工资和产出价格的降低，产出数量和就业率会升高。如果工资降低的百分比大于价格降低的百分比，房地产存量会增长，并迫使租金增长。其实现机制是这样的：当产品需求表现为有弹性时，劳动力供应的增加会引发产出、就业的大幅度增长以及工资和产品价格的轻微下降，房地产存量的实质增长需要房地产租金的增加，而且外来劳动力大部分都能被吸收就业；而当产品需求表现为非弹性时，工资和价格将大幅度下降，产出和就业增加缓慢，房地产存量和租金增加很小，而且大部分外来劳动力会由于工资降低选择流出该地区。如果调高租金，产出价格上涨必然导致生产减少，最终降低了房地产需求，从而房地产价格会降低。
由于房地产市场的区域性以及住房商品的非贸易性，一个城市商品住房价格上升，会极大地增加本城市企业的生产成本和居民生活成本。经济学理论认为，企业、个人和家庭是理性的。所以，企业、个人和家庭会衡量不同城市地区的收入和支出，选择最适合的地方来获得最大的满足或利润，从而促进他们的谨慎迁移。因此，市场具有自动调节人口流动和房地产价格的能力。
(二)国外房价调节城市人口的实践
但是，房价调节城市人口的原理在实践中会受到很多因素的影响。例如国家政治体制、住房体制、地区经济差异、人口迁移政策等。
一是单一制和联邦制国家有所不同。单一制国家通常会造成首都独大，资源过度集中于首都，人口相应向首都集聚。法国就属于这种情况。联邦制国家经济资源相对比较分散，从而不会出现首都过强，人口过度向首都集中的情况。
二是受到城市住房体制的影响。住房体制有福利型、自由型，以及二者之间的混合。福利型住房体制国家通常将住房作为基本福利，提供较多的公共住房，并且以较低价格提供给城市居民，例如瑞典。自由型住房体制国家通常将住房视为商品，仅仅是针对少数住房不足和能力较差的贫民提供公共住房。这些国家通常会制定最低出租条件和限制一套住房中居住人口数量的法律法规等。例如在美国，城市政府通过控制公共住房的数量和申请条件，限制租赁公屋的低收入人数。一般来说，城市生活成本很大程度上取决于住房成本。如果城市商品住房价格上升，会增加本城市居民生活成本，从而使市内居民外迁和市外居民迁入时谨慎决策。
三是地区经济差异的程度。如果首都与其他地区经济差异过大，生活环境差别太远，在迁移不受限制的情况下，也会造成人口大量向首都集中。日本和韩国就有鲜明的例子：东京和汉城集中了主要的经济活动，造成了人口的过度集聚。
此外，针对新移民的城市管理政策也有很重要的影响。如限制非法占有公地建设棚户区等。但是，有一些国家法律规定非法占有公地建设的住房具备一定条件之后也可以变为合法的住房，例如印度、拉美一些国家等。这样就造成了大量外来移民占用城市公地搭建棚户区并长期生活，成为“包容性城市”的一大景观。
(三)房价调节北京市人口的现实可行性
在中国，1982年宪法取消了“公民有自由迁移和定居的权利”条款。在计划经济时期我国一直实行严格的严格户籍管理，控制人口向大中城市迁移和定居。但依据我国法律规定，没有户籍迁移的人口基本上是可以自由流动的。所以，不论是以往推行的暂住证制度，还是实施流动人口清查和拆除棚户区的措施——例如清理北京的“河南村”和“新疆村”，都未能切实有效地解决这一问题，流动人口数量仍旧呈高涨的态势。特别是“孙志刚案”后城市收容遣送制度的取消，使流动人口的增长更加难以受到行政手段控制。
此外，房价调节城市人口还需要很多相关条件的配合。从目前来看，即使房价上升，也不一定能阻止外来人口的进京步伐。毕竟有能力在北京购房定居的外来人口只是少数，而且他们往往是受北京欢迎的那些有资本的老板和有技术的人才。此外，限制外来人口购买经济适用房和廉租房能够起到的作用也是有限的，因为这些住房数量本来就少，而且有违社会公平原则。结合现实来看，大多数外来人口是租房居住。由于北京市没有相应的住房管理法律规章限制住房的居住条件和居住的人数，并且现有的出租房屋管理条例也难以得到严格执行，这样就导致了大量外来人口可以通过几人合租或住在远郊来降低住房成本。例如北京市五环以外就建成了很多为外来人口居住的“鸽子楼”，虽然每一间仅仅为8平方米左右，但租金仅仅在100-200元左右，这个价格对北京大多数低收入外来人口来说是可以承受。
结论
综上所述，仅仅依靠房价的升降不能实现北京市预期的人口控制目标。面对这个关系到北京市前途和命运的课题，我们应该从市场规律出发，依靠市场需求找寻出路，不能仅寄希望于行政手段。在市场经济里，人口的自由迁移和定居是公民的基本权利，生产要素(包括资金、劳动力)的自由流动是经济效率提高的重要条件。因此，我建议在以下几个方面多做一些探索：一、促进全国其他地区发展，缩小地区差距和城乡差异，让流动人口有更多的选择；二、减少北京的特殊政策，降低北京的吸引力；三、加强北京市产业结构调整，减少劳动密集型企业，增加资本、技术密集型企业，相应减少对低技术劳动力的需求。(文/中央财经大学投资系房地产研究所易成栋博士)
