上海闵行一预售盘最近推出“分期首付”的促销手段，引起购房者关注。
什么是“分期首付”？按照银行规定，购房者贷款七成，首付三成。为了减轻购房者暂时的资金压力和加快销盘速度，开发商同意购房者先首付一成，另两成房款由开发商暂为“垫资”。所谓垫资，并非开发商自己掏腰包，而是让购房者直接向开发商指定的一家民间投资公司借，交房时购房者须还清这笔房款，利息则由开发商代付。
“分期首付”的销售方法是开发商降低购房门槛的一个巧妙举措，目的是为了加快销售速度，尽快回笼资金。
复旦大学金融研究院华伟认为，在“分期首付”举措中，了解开发商、投资公司和购房者之间的关系至关重要。开发商要求购房者向一家民间投资公司借款，购房者就同这家公司建立了借贷关系。其中需要解开几个“谜”：开发商同这家民间投资公司是什么关系？这家投资公司是否可靠？借贷程序是否合法？购房者向这家投资公司借贷由谁来担保？开发商、投资公司和购房者三者各自的责权利是什么？建议购房者在详细了解上述几个问题以后再出手为好。
亿通代书左静认为，由于开发商没有直接向购房者贷款，而是通过第三方操作，开发商已经转嫁了自身对购房者直接借贷可能带来的风险。投资公司向购房者出借资金，利息由开发商支付，投资公司从开发商那里赚取了二成房款的利息。对购房者来说，虽然降低了首付款，减轻了暂时的资金压力，但是最终只是少付了二成房款的利息而已。
另一个需要留意是，一旦开发商同这家投资公司发生纠纷，购房者很可能会被卷入，最终是购房者的利益将受到损害。
从办理资金借贷手续的角度看，出借大笔资金应当由专业担保公司出面担保。如果是开发商直接担保，此事显然是不规范的；如果根本没有人担保，那么开发商说愿意担保风险就是一句空话。
购房者向银行办理按揭贷款时，有一整套规定、程序和制度，对各方都有具体的条款予以约束。现在开发商要求购房者直接向民间公司贷款，是否也有一整套像金融机构那样的规定、程序和制度？由于这种做法已经涉及到开发商、民间公司和购房者三方的各自利益，那么三方的责权利尤其应当明确，并应当通过具体协议来兑现和约束各自的承诺和行为。
上述“分期首付”操作过程中，开发商与投资公司显然结成一个利益共同体。开发商和投资公司都获得了利益。那末购房者得到多少实惠呢？如果一套房子总价是100万元，二成贷款20万元，按照目前基准利率6.12%计算，一年利息是12240元。算下来开发商只降价1.2%。购房者这样做是否值得，应当慎重考虑。
对开发商来说，少一点“忽悠”，多一点为购房者服务的诚信，这才是经营之本。想加快楼盘销售速度，要么把价格降在明处、要么进一步提高楼盘品质。(文/葛颂茂)
