“事实上，从亚洲金融危机以后，很多亚洲投资、移民到国外比较少了，由于美国经济起先一直在加息，到了金融危机后期开始减息，刺激经济增长。美国到20世纪末，1999年到2000年期间，投资回报率基本上稳定在5%～7%之间。从经济学上说，7%是一个比较合理的回报数字。”蒋晓松说，这样比较，10%～20%的回报率显然很高，“刚开始我也不太明白，后来在去年SARS之前，我在泉发找到非常好的别墅，我的客户从加拿大回来，装修成非常欧化的房子，很多人看了觉得一千多美元就可以租到。但是，SARS一个星期后，那房子就翻了一番。”蒋晓松意识到，在中国目前的房产投资里，长线投资其实比重很小，短线操作占了大头，因此房产投资回报率大部分依赖于“租金回报”，“这是非常具中国特点的”。“一直到目前为止，很多投资房产的业主，他们的期望值、回报率还基于香港人早期的租金回报。但实际上，租金正常的回报是不稳定的，是根据国家的政策、贷款利率来走的。”
“实际上回报分两块，一块是租金，我们叫正常的回报。还有一块叫资本回报，就是说实际上是升值了，这一块在西方国家要大得多。”蒋晓松说，“在美国或者加拿大这样的国家，基本上不是靠租金，而是靠它的升值率，那是真正的投资回报率。在美国和澳大利亚、加拿大这些国家有一个规律，五到七年基本上房地产翻一次，也就是说房子价值涨一次，基本上涨一倍，七年是一个周期。”
北京鸿基广告公司合伙人之一郭义接手过不少房产项目，他不赞成把租金收益纳入自己的房产升值中，理由也是租金容易受太多因素的影响，“在需求相对稳定的前提下，新的公寓建成后会造成某一个区域内公寓供应量的增加，因而会稀释这一区域公寓租金的价格，导致租金价格下降。此外，作为后入市场的公寓经营者，一般会先以低租金来吸引租户，扩大影响力。个人购房者的一套公寓租价，就会受整个公寓出租经营者市场定价的影响，而每套公寓的套型、朝向、楼层、装修等与周边成功物业之间具体的差异也会使租金收入有一定的变数。”郭义说，几年前被炒热的中关村和亚运村就是这种情况，在商品房预售和销售价格仍然上涨的情况下，租金却因为物业供应量增大而出现下滑，使房价和租金间的剪刀差越来越大，部分中高档房产的年名义回报率低于3%。在二手住宅方面，年租金收益率在4%～6%之间，与4%～5%之间的住房按揭贷款年利率相差无几，对于“以租养贷”的投资者来说，获利空间甚微。“表面上看，你的房价并没有跌，但房产价值实际上已经大打了一个折扣。即使不考虑通货膨胀，很多投资性房产也要50年才能收回投资——而中国商用房产产权有效期为40年，住宅也不过70年。”
“投资不是考虑一年两年的收益，而是要考虑长期收益，这种收益不是在房产增值而是在保值的基础上。”郭义强调一个物业保值才是增值的前提，“我的看法是，投资一定要走两头，高端产品，总会有一批高端人群去使用和租住。这批人对钱是不太敏感的，一些国外机构的驻地人员有高额的房补津贴，租金基本上会有保障。所以，高档房产应该是高投入、高回报，风险相对来说比较小。低端产品只要地段好，就有优越的性价比，求租状况不会太差，利薄但风险低。而中档楼盘显然是抗风险性最弱的，供应量大，不管在租务市场还是二手市场都会出现相互压价。”
郭义自己选房的时候，选择了北京朝阳公园附近的一个高档公寓住宅“公园五号”，他看好这一楼盘的原因是，他相信这个物业的地段、这个物业开发商的国际背景和他们西式的管理理念能充分保证这处房产的“抗跌性”。
“甲方制造”下的投资回报
郭义说他从看房到决定买下“公园五号”前后不到几小时，“当时只是去做一个文案，路过盛世大厦，看到了样板间和楼盘的一个推广片，就下决心了”。打动郭义的是开发商的一句口号“舒适首先是空气，我们不能改变大空气，但可以改变小气候。”这是说物业采用的集中空调系统，能在室内形成负压状态，充分保证空气健康。
“在地段因素之外，我认为对房产价值贡献最大的是舒适度。不管是我还是别人，这是一个无法回避的指标。一个人住在这个屋子里舒不舒服，决定了他愿不愿意租住，舒适程度又决定了他愿意出多少钱。”郭义的房产业内身份给他的选择增加了几分理性色彩，但他同样没有走出房产商的设计:开发商显然知道这一楼盘购买群体的需求，并把它们悄悄地放入对投资回报率的许诺当中。
一名因收房后房产质量纠纷一直向某开发商讨说法未果的业主愤怒地在一个论坛上留言:“想想，我们竟然为了某种口号，比如说‘非常男女’或者‘创新生活’、‘极品生活’、‘皇家气派’、‘保值增值’等等，就跑去掏出我们做牛做马之后得来的钱财。然后，当我们住进去的时候，才发现那种冲动真是蠢透了。”
同样是房产业内人士的北京世纪皓产投资咨询公司总经理戴庆则坚信“任何‘不可复制’都是一种甲方制造”。他说，至少目前，业主并不具备与开发商谈判的条件，这个“甲方主导”的房产销售模式始终是消费者被动，而开发商在制造需求。多数房产商房产推广操作中，无不努力地寻找和制造自己在某区域内的“差异化形象”，以此作为炒作的主题。戴庆的经验是，在同一个区域，如果一个楼盘价格比均价低1000元每平方米，这个产品就有绝对的竞争力，“买主会忽略其他因素，因为从性价比看，低开时进入，投资基本上不会出现缩水”。
华高莱斯总经理李忠认为，要用商品而不是消费品的眼光看房产。李忠说，买房人过去总是在开发商的诱导下用消费品的眼光看房屋，考虑房屋的功能多，而极少考虑房屋的价值。如住在三里屯的人投诉三里屯的酒吧扰民，要求将酒吧搬迁出去，就是只考虑了房屋的居住功能，而忽略了价值。买小户型的人考虑了投资价值，但极少有人考虑交易成本。“商品房的价值应该包括两部分:针对具体购买人的使用价值;购买人不用时，再交易时，能卖多少钱。而房地产市场就像潘石屹所讲的，房地产市场有三种人，一种是菜农，专门种菜的;一种是吃菜的人;还有一种是二道贩子，既吃菜，也会倒卖菜。你在买房的时候如何考虑房屋的价值，和你想做吃菜的还是二道贩子相关，根据你的角色权重商品房的两部分价值。这样，你所买的房屋才不至于贬值。”
