“金九银十”即将收尾，市区高端项目陆续上市。与此同时，新出让地块，大多数仍以改善型、高端定位为主。由于拿地成本上升，为提升溢价空间和利润率，开发商想尽一切办法提高产品附加值，不管大地块还是小地块，都坚决推出“高层+洋房”的布局，而此做法却往往顾此失彼。

　　想尽办法提高溢价

　　高端楼盘大量上市，随之而来的是竞争加剧，各大开发商不断想尽一切办法提升产品附加值，以保证产品竞争力与利润空间，然而这些做法往往顾此失彼。

　　今年中旬，市区一宗地块以超过19000元/㎡的楼面均价成交，在创区域新高的同时令市场震惊。在不少人质疑其利润空间时，该房企相关负责人表示，该地块将打造高品质住宅，沿河区域可打造“洋房”。据悉，该地块容积率≥1.5且≤2.68，但一般情况下开发商会将容积率“做满”。

　　当前，不仅许多在售楼盘均带有“洋房”，且接下来即将上市的项目中，近半均存在“洋房”，一度成为稀缺房源的“洋房”，瞬间成为楼市的常见事物，甚至成为高端楼盘的“标配”。然而在相同容积率下，“洋房”增加了建筑的占地面积，再加上有些楼盘为“洋房”打造的“庭院”，导致楼间距、公共空间、绿地等面积缩小，拥有大面积绿地的新盘也在减少。因此，并非每个地块都适合打造“洋房”，容积率较高的地块、规模不大的地块均采取“高低配”并不合理。

　　有业内人士分析，不少“洋房”事实上是开发商为了提升溢价率、增加利润空间而采取的设计，不仅“洋房”本身价格高于高层住宅，还拉高了“洋房”背后首排高层住宅的价格。部分南侧沿城市主干道的楼盘也用“洋房”进行“缓冲”，以保证多数房源的房价不受影响。

　　此外，一些沿河、沿江或位于公园旁的楼盘，开发商也尽可能将景观面房源做成“大平层”、“大面宽”，以保证房源的景观视野，但不少房源也因此导致了朝向角度偏差过大等。也有开发商在开发综合地块时，在景观面最大限度建设住宅，却将商办部分置于项目内侧。

　　高端项目大量上市

　　据市住建委房管局商品房网上销售系统信息显示，近期我市多个新盘上市销售，其中市区华鸿·万墅、宏地·温州悦府等楼盘相继上市。该两楼盘均为“高层+洋房”的形式出现，针对改善型需求、高端客户推出大面积户型，其中宏地·温州悦府基本上为144㎡以上的大面积户型，销售均价约31000元/㎡；华鸿·万墅对外销售部分均为139㎡以上的大面积户型，高层销售均价约23000元/㎡，而洋房销售均价约40000元/㎡。据悉，该两楼盘均为今年年初成功出让的地块，成交楼面价均创当时该片区近年新高。

　　新盘主打“高端”并非近期才出现，自去年年中以来，因楼市回暖、城市亮点区块打造、核心城区土地出让加速等原因，土地成交价格屡创新高，有些地块的成交楼面价甚至接近周边楼盘的在售价格。此前曾有业内人士分析，这些高价地块预计利润空间不大。

　　此后，针对改善型、高端客户群体，市区楼盘不断出现大平层、“错跃”、“洋房”等形式，吸引了不少购房者的目光。与此同时，刚需户型有所减少，且基本位于城市郊区，甚至郊县，城市核心区仅少数周边环境有待改善的区域存在针对刚需购房者的新建商品住宅。据不完全统计，当前市区在售的针对改善型、高端购房者的新建商品住宅超过2000套，以鹿城区东片为主。而当前市区近20个待上市的新盘中，多数项目仍以针对改善型、高端客户群体为主，将在今年底明年春季形成大面积供应。

　　市场运作调控楼市

　　事实上，由于高端楼盘面积较大，具有较强的操作性，再加上各大开发商不断创新产品以满足高端购房者的需求，导致高端项目、大户型在产品更新换代方面速度更快。因此，当前二手房市场上的大面积次新房往往成为销售“困难户”，在总价高的情况下不得不降低销售单价来推动成交。在城建资产拍卖会上，大户型更是成为低价成交甚至流拍房源的“常客”。而对于新房，尽管议价空间较大，但从市场动态来看，总价超过350万元的房子，客户群体将明显减少，销售难度显著增加。

　　在国内部分一二线城市，一些开发商在核心地段的项目开始打造适合刚需、首次改善需求的中小面积房源，以满足基本的生活需求，并将健身房、家庭影院等附加功能移至小区会所，在减少对住宅面积占用的同时，满足更多人的需求并提高其利用率。反观温州，越是核心地段的新建商品住宅面积越大，且价格相对居高不下，导致不少购房者不得不退而求其次，选择核心城区的老房子或郊区的新房，甚至产生购房外流现象。

　　由此，今年下半年，我市对经营性用地出让计划作出调整，不仅增加滨江商务区等热点区域土地供应，也有瓯海中心区、南湖板块、瑶溪板块等城市周边新区地块。温州大学建筑工程学院副教授潘安平认为，作出这样的调整体现了政府通过市场化运作调控楼市，缓解地价、房价上涨压力，以满足各阶层购房者的需求，推动市场健康发展。