楼市调控细则玩“精简”“20%个税”枪声未响

　　个税“20%个税”枪声未响沪仍按老政策征收

　　赶在3月的最后两天，包括所有一线城市及直辖市在内的主要城市“国五条”细则陆续落地。记者昨日从上海、深圳等地房产中介及银行处了解到，地方版细则落地后，由于各地税务部门尚未接到具体征收办法的通知，目前二手房交易个税征收仍维持原状。同时，二套房贷款的政策目前也没有明显变化。

　　昨日，北京市地税局发布《关于个人转让住房所得征收个人所得税问题的问答》，进一步对“卖房征收20%个税”的细节做出解释，其中规定，不能核实交易房屋原值的，个人所得税税款以本次房屋交易价格1%计算。这亦是延续了以前的老办法，且被业内视作“留下了政策口子”。

　　“20%个税”尚未实施

　　在上海版“国五条”细则落地后，记者探访了上海多个区房地产交易中心，但是得到的只是一个“意犹未尽”的模糊答案——“目前还是按照老政策收税，新的通知还没收到。”

　　昨天，上海静安区、浦东新区的房地产交易中心税务窗口工作人员告诉记者，关于个税征收的新通知尚未到达，因此目前个税仍按总价的1%-3%核定征收，至于新政何时开始执行、各类房源原值如何核定、装修成本等如何认定，目前均不得而知。不过，上海市税务部门已经明确的是，根据国家规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。这与北京细则保持一致。

　　北京链家地产市场部的张旭告诉记者，由于从3月31日至4月7日的8天时间里，北京暂停购房网签，因此在北京细则落地后二手房交易立刻陷入停滞，“4月7日网签恢复后如何缴纳个税还要看政策具体实施情况。”张旭说。

　　而就昨日北京地税局的《问答》来看，业内人士认为并没有太多新动向，“关键还是要看具体执行力度。”张旭表示，“如果税务部门仅是让缴税人自行申报原值而不进行核查，那缴税人只要申报原值发票遗失或将原值随意报高，就轻易可以逃税。”

　　银行变相减少贷款

　　北京、上海的房地产调控细则中均表示，二套房贷要适时调整首付比例和贷款利率，明确禁止银行发放第三套及以上房贷，不过，昨日京沪两地不少大商业银行信贷部门的负责人均称：“本来就已经对二套以上房贷停止发放”，新政细则落地后，房贷政策目前并无明显变化。

　　不过，记者注意到，目前银行的评估系统仍有一定滞后，如市价500万元的房产在银行进行房贷审批时，估价仅设为400万元，按照贷款四成来算，客户仅可贷款160万元，这样实际首付比例相当于提高到6.8成。

　　汉宇地产贷款部主任王若臻告诉记者，银行评估价格低于实际成交价格并非出于新政后收紧贷款的目的。由于3月房屋价格上涨较快，而银行评估系统的数据尚未及时调整，这才造成评估价格低于实际价格。而事实上，目前二手房市场为了避税而做低房价已成普遍现象，购房者要避税就只能少贷款。

　　“免税房”频频跳价

　　记者从上海各大房产中介了解到，经过3月份二手房火爆成交，中介门店的房源与客户都已经基本消化，从3月下旬开始，门店挂牌量较月初下降了六成左右，上海细则出台后挂牌量并未受明显影响。不过由于税务部门明确“满五唯一”房可免个税，于是这类房源顿时成为香饽饽，房东屡屡跳价，20%个税新政对他们更像是利好。

　　中原地产反映，细则出台后，“满五唯一”房源集体跳价，幅度在8%左右。细则落地前，中原地区“满五唯一”房挂牌均价在24500元/平方米，现已涨至26800元/平方米左右。记者朱楠

　　房贷多银行房贷仍未及时调整从紧趋势显现

　　随着各地“国五条”细则落地，银行个人按揭贷款执行情况成为细则能否切实落地的重点之一。据本报记者了解，截至昨日多家银行仍未来得及针对细则要求对房贷政策作出调整，不过部分地区从紧趋势已有显现。

　　记者昨日致电建行客服，该行客服对记者表示近期该行房贷政策未有调整，其中二套房贷首付仍为不低于六成，利率为基准的1.1倍。而“国五条”的一个重要方向即是要进一步提高二套房贷首付比例及利率。

　　周末公布细则的北京对首套房贷未有明确要求，但也要求进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。不过，未明确具体的提高比例，也没有就二套房贷利率调整做明确要求。目前，北京第二套住房贷款首付款比例为六成，贷款利率要求为基准的1.1倍。

　　但截至目前北京房贷政策变动仍不明显。一总部位于北京的股份制银行人士对本报记者称，其所在行目前房贷政策仍未有调整，且短期内来说，该行在北京仍将执行首套房贷可享8.5折的利率优惠。

　　与北京相似的是，上海房贷政策变化亦不明显。浦发银行人士昨日对本报记者表示，目前该行房贷政策没有调整，但也强调该行没有全行的统一政策，且已将具体调整权限下放给了给地分行，各地分行依据当地细则进行相应的调整。

　　光大上海分行目前政策也未有调整。但据记者了解，光大银行上海分行近日已加快个人住房按揭贷款的审核办理，因为不确定随后个人住房贷款政策会有什么变化。

　　据记者了解，变化相对明显的来自广东部分银行。据一大型国有银行广东分行人士对本报记者透露，目前该行对二套房贷执行的政策为首付七成，利率则为基准的1.4倍，甚至高于此前市场预期的1.3倍，据其称，目前其所在行整体贷款利率在基准的1.2倍以上。

　　他称，这一调整早于广东“国五条”细则落地前，并将这一变化归为政策要求，同时也是银行市场化经营的结果。目前，广东同行业房贷政策从紧已然成为趋势。

　　除了响应政策号召，实际上银行自身亦有提高房贷利率的诉求，由于利率市场化，银行存款成本上升，银行需要提高贷款利率以保持息差的稳定，而个人住房按揭贷款利率并不符合部分银行的收益要求，比如民生银行，该行近两年已在逐步减少在该领域的贷款投入。

　　今年年初，平安银行也宣布将个人住房按揭贷款审批权限上收至总行，并表示2013年该行信贷资源将向小微业务、无抵押贷款业务、汽融业务等战略业务倾斜。记者周鹏峰颜剑

　　机构地产板块 仍缺乏强劲反弹动力

　　在周末各地房地产调控实施细则相继亮相后，地产板块昨日逆势走强，以整体上扬1.4%领涨两市。多位机构人士认为，地方楼市调控细则符合预期，且在当前股价中得以反映，目前板块估值接近历史低点，短期市场表现为估值修复行情，但缺乏强劲反弹动力。

　　3月31是“国五条”地方细则出台的截止日，京沪渝津等少数城市出台配套政策，其中涵盖了各地房价控制目标及限购、税收、信贷、土地供应、保障房等多个方面。

　　银河证券报告称，各地楼市调控配套细则略显温和，对楼市需求的释放虽为负面，但影响程度可能低于之前预期；股价基本上已经跌至下跌极限空间，在股价已经反映或者大部分反映楼市调控政策后，再加上各地的楼市调控配套细则低于预期，地产股股价将得到修正。目前房地产板块的股价基本接近历史的估值低点，提升了板块的投资价值。

　　东兴证券分析师郑闵钢也认为，地方实施细则基本都是以贯彻国务院相关政策的内容为基调。其中，部分城市出台的新建商品住房价格控制目标与此前相比呈现不同的特点，此前多与GDP增长挂钩，今年全部与收入增长挂钩，2013年房价总体仍看涨。因此，主要城市的调控细则落地有利于房地产股的反弹，但短期上升缺乏强劲动力，主要表现为一个反弹修复行情。

　　昨日，地产股盘面变化同样印证了机构观点。早盘地产股出现一波快速拉升。珠江实业、中航地产、京投银泰等多只个股冲击涨停，地产指数盘中一度涨逾3%，但板块后续欲振乏力，临近午盘整体震荡回落。截至收盘，地产指数虽逆势收阳，但K线收出一根上影线，多只个股打开涨停，金地集团仅微涨0.46%，保利地产、万科A涨幅回落均未超过3%。

　　广发证券资管人士称，虽然地产股短线回暖，但未来反弹空间受限。月初政策发布致多个城市楼市交易激增，考虑到政策已经明确，市场将陷入观望，预计二季度交易量明显萎缩。此外，三月百城住宅均价涨幅继续扩大，或刺激房产税扩大试点等更为严厉的调控政策加速出台，基本面及政策面均不支持地产板块短线反转。记者王晓宇