房价“失控”背后的结构调整

　　叶檀

　　从去年年底开始的房地产价格上涨已经持续了9个月左右。北京五道口老公房凭借地段与学区优势，上升到每平方米10万元，成为标志性事件。从做空大师美国的查诺斯到中国万科董事会主席王石，都发出警告：楼市存在明显泡沫，且可能失控而破裂。

　　这轮房价上升是在限购、限贷的背景下进行的，与以往的房地产价格上升有了截然不同的含义。

　　此轮房地产价格上升说明通胀压力上升，虽然未必体现在CPI数据中。

　　刚性需求出手是个典型的标志。无论是房价快速上升的一线城市，还是其他热点城市，在房贷结构中，首次房贷占据了一半甚至80%以上的比重，100平方米左右的自住房与首套房贷，是衡量房地产是投资还是自住的主要指标。如果说以往中国房地产价格上涨主要是高收入阶层投资所需，那么，这次房价上升则是中低收入阶层意识到未来通胀上升的风险后集中购房的结果。2011年受制于房地产调控交易量下行，刚性需求者进入观望期，随着房价上升、货币发行量上升，刚性需求者着急入市，触发了此轮房地产交易量的爆发式上涨。

　　另一个更重要的原因，是交易者为了规避税收风险。虽然各地尚未出台国五条的细则，但严格按照差价征收20%所得税，以及未来可能扩大房产税试点，意味着未来的交易与持有成本将上升。交易者最理性的反应就是及时交易，以免除税收上升的后患。这与汽车税收优惠政策等异曲同工，消费者往往赶在优惠期限内购车，出现交易量的爆发式增长，当优惠政策到期后，汽车销售就会进入低迷期，从美国到中国无不如此。不要看现在房地产交易中心的交易额是平常的3倍以上，有工作人员忙到休克，如果中国房产税政策靴子落地，就会进入房产交易的低迷期。

　　交易者结构的调整还表现在高端市场交易量下行。无论是杭州还是北京，动辄千万的豪华住宅被抛售，成交量不佳，人们的手机上不时会接收到“高尚住宅房主急降200万，出售”的信息。

　　上海的别墅成交今年以来较为活跃，但3月1日至12日别墅的成交占商品住宅总交易量比重仅为5.01%，处于相对较低水平。汉宇地产新房监测数据显示，进入2012年之后，别墅总体呈“走下坡路”的趋势，历月成交量占全市商品住宅交易量比重大多维持在5%左右。北京也是如此，二手房市场明显升温，截至2月，连续三个月量价齐升。据北京市住建委统计，3月第一周，北京二手住宅成交8804套，接近2月全月的水平。特别是交通便利、教育设施完善的地区，今年以来高端房市场受到冷遇。购房者不愿意承担未来高端房市场出租收益率低、税收高等风险，再次说明了房地产市场的结构正在发生转变。

　　房地产市场正在被刚性需求夯实，大量的刚性需求使一线城市的房价急速上升，人口与资金主要流入核心城市。由于刚性需求的进入，未来的风险不会聚集于房地产市场，而会体现在其他两个方面：由于刚性需求者追逐房产，通胀前景上升，普通人的消费意愿将大大下降。

　　权威调查印证了这一点。3月19日，央行公布《2013第一季度储户问卷调查报告》显示，居民储蓄和消费意愿下降，投资意愿上升。44.5%的居民倾向于“更多储蓄”，较上季度下降2.6个百分点；倾向于“更多消费”的居民占比为17.9%，较上季度下降1.5个百分点；倾向于“更多投资”的居民占比为37.6%，较上季度提高4.1个百分点。有68%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季度提高1.3个百分点，高于去年同期0.3个百分点；30.1%的居民认为“可以接受”；只有2%的居民认为“令人满意”。而预期下一季度房价继续“上升”的居民占比为34.4%，较上季度提高5.4个百分点，高于去年同期16.7个百分点。说明目前购房火爆是通胀压力倒逼的结果。

　　未来房地产投资的趋势将出现变化。央行调查，居民偏爱的前三位投资方式依次为：“基金及理财产品”、“房地产投资”和“购买债券”，选择这三种投资方式的居民占比分别为25.9%、19.9%和14.6%。未来投资房地产者，将与美国市场一样，以地段与物业取胜，偏向于中心区域的便利之处，目标是获取更高的租金收益，而非投资交易增值。

　　房价失控的背后是结构性调整，是拥有多套房者逐渐抛售房产，是刚性需求在通胀压力下的大爆炸。