楼市调控首选房价控制 地方配套政策或再次加码

　　继2011年调控后，国务院日前再出重拳调控楼市，新“国五条”的第一条就直指“房价控制目标”。

　　业内专家预计，此次房价控制目标出台更大的作用在于稳定预期，各地将陆续制定细则，对这一目标给出数字化的明确规定。但只有建立完善相应的考核问责机制，地方政府才会更有动力去落实调控措施。

　　房价控制意在稳预期

　　房价控制目标，对于中国房地产市场而言并非一个新鲜名词。在2011年房价高涨时首次提出，2012年楼市冷清下又悄悄隐退。时隔一年后，房地产市场逐渐重返热潮，楼市调控再次聚焦到这一硬性措施。

　　国家统计局报告显示，1月份，70个大中城市新建商品住宅价格比去年12月份上升0.57%，涨幅进一步扩大。房价环比上涨的城市超过七成，其中一线城市连续5月领涨全国。这传递出一个明确的信号，房地产业已经驶入复苏的上行通道。

　　中国指数研究院华中分院副总监李国政说，“‘新国五条’将房价控制目标列为五大措施之首，说明国家已意识到如果调控不加强，房价可能迅速上升，房地产市场的稳定格局将被破坏，好不容易得到的调控成效再次失去。”

　　许多地方开始动起来。深圳市规划国土委21日发文表示将继续贯彻执行房地产调控政策，尽快制定本年度商品住房价格控制目标，保持房价基本稳定。武汉市房管局也表示，将于近期出台年度新建商品住房价格控制目标，并及时向社会公布。

　　“重提房价控制目标显示出中央调控房价的决心。”李国政说，新政策不但把房价问题放在调控的第一条，而且明确提出保持房价基本稳定的原则，此轮楼市调控的重点将在于督促各级政府围绕调控目标，制定详细的措施严控房价上涨。

　　控制目标不能变成涨价目标

　　早在2011年初，国务院就出台“国八条”对房价控制目标和房价考核问责制度进行规定，要求各地根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。

　　随后，各地陆续公布了调控目标。除北京明确表示新建普通住房价格与2010年相比“稳中有降”外，其他城市都采取了与GDP增长挂钩的做法，将房价控制目标定在10%—13%。

　　武汉的目标是新建住房价格增幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平。数据显示，2011年，武汉新住房价格上涨3.72%，而全市GDP及居民人均收入增幅均超过两位数，轻松完成了目标任务。

　　北京中原地产报告显示，截至2011年11月底，在公示了年度新建住房价格控制目标的121个城市中，有近90个城市达标。随后，住建部也宣布全国大多数城市都完成了房价控制目标。

　　即便如此，由于各地公布的目标较为宽松，给房价上涨预留了空间，业内人士质疑“房价控制目标变成涨价目标”。一些地方市场实际感受与统计数字存在“温差”，购房者认为收入还是没有跑赢房价上涨速度。

　　中原地产统计数据显示，2011年全国主要大中城市房价都有上涨，不少城市涨幅超过了10%，越过房价控制目标“红线”。其中，海口、成都、长沙、郑州等8个城市涨幅均超过12%。

　　“相比之下，武汉、广州等城市上涨不足10%，岂不是还有涨价的政策空间。”武汉某大型房企销售总监姚泽伟回忆，2011年底房价上涨幅度明显加快，但因离目标值还很远，相关部门也就放松了监管。

　　配套政策或将加码

　　“控制目标或是一个具体的涨幅标准限制。”李国政预计，各地将陆续制定细则，对这一目标给出数字化规定，比如规定房价涨幅不能超过GDP增速、人均收入涨幅等。

　　中南财经政法大学房地产研究所所长张东认为，房价控制目标应考虑不同城市房价水平、居民实际支付能力、物价涨幅等综合因素。

　　李国政坦言，此次房价控制目标出台更大的作用是稳定预期，“但各地或许会将房价控制目标细化分摊下去，实行月度控制。但是只有相应的考核问责机制建立完善，地方政府才会更有动力去落实调控措施。”

　　张东说，在今年经济向好的背景下，若房地产市场调控有任何松缓，房价上涨势头将会乘机反弹。“在土地财政压力之下，地方政府变相放松调控的冲动仍存。切实执行房价控制目标和问责机制，将是对地方政府的一种约束，确保调控政策有效落实。”

　　张东认为，为了完成房价控制目标，地方政府也会制定相应的地方版调控措施，包括土地供应、预售监管、保障房供应等方面。“如果房价继续上行，有关方面还会进一步跟进，出台更加严厉的信贷、税收政策，确保房地产市场稳定。”

　　机构预测

　　北京前两月土地出让金将突破400亿元

　　中原地产市场研究部预测，北京土地市场将延续2012年下半年以来成交活跃的市场行情，前两月有望突破400亿元，全年有望再回千亿元。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，截至25日，今年以来北京土地出让金收入已达368.8亿元，已经超过2012年全年647.9亿元收入的一半。

　　2月份，北京土地合计出让15宗。孙河等多地块在25日也获得了报价，进入了出让程序。预计月内土地收入有望再涨40亿元，前两月，北京土地出让金将突破400亿元。

　　中原地产市场研究部总监张大伟分析指出，今年年初，由于住宅市场销售情况良好，以及融资环境好转，开发商资金压力缓解，购地热情恢复。加上土地供应增加、优质地块上市等因素，今年年初一线城市土地市场出现明显的“开门红”。

　　据介绍，从去年下半年主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖迹象明显。高单价、高总价的地块次第出现，明显影响了整体市场购房者的预期。从目前北京土地出让的情况看，依然呈现明显的不均衡性，一些位置比较好的地块受到热捧，溢价及成交单价走高，但一些位置相对较差的地块，依然接近起价成交。(记者孔祥鑫任峰)