广州楼市“卖一买一”成交激增

　　“国五条”新政出台以来，新政末班车效应十分突出，广州市二手住宅成交火爆，许多买家为了赶在新政实施前完成交易而果断出手。一些“卖一买一”型业主也很着急，一方面手头物业需要加紧出手套现购房；另一方面看中的物业要加快成交，减少交易的税负。记者近日从各大中介行搜罗了一些“卖一买一”的个案，这些个案几乎全部是改善型购房者，卖细屋换大屋或是新购学位房，个别是卖房套现去投资商业地产。房地产中介人士提醒“卖一买一”的人士，若业主名下有一套房，“卖一买一”需要的时间不多，因为家庭有富余一个名额，但若业主名下已有两套房，“卖一买一”必须要等房屋归档后腾出名额才可以新购房屋。

　　天河个案：

　　担心新政提前入手学位房

　　据中原地产希尔顿阳光分行高级营业经理管增杰介绍，其分行近期有一个“卖一买一”成交。成交的帝景苑电梯高层物业，面积约86平方米，北向带全新装修，两房两厅，成交总价是222万元。而目前该盘二手房成交均价约2.6万元/m2，略高于成交单价。原业主是2010年左右二手购入该房，当时总价约150万元左右，一直用作自住。近期业主因工作原因离开广州到外地发展，所以放盘出售该套二手房，放盘价225万元，放盘仅3天左右便顺利出手，双方经过简单讨价还价最终以222万元成交。而买家孙先生属于“卖一买一”型客户，原先在东莞庄有一套较小的物业，近期新政出台，买家便将原有物业出售，再购入帝景苑该套两房单元，所以迅速赶在新税收政策实施前完成交易。

　　合富置业天朗明居分行主管丁廷军表示，有一位天朗明居的业主，孩子已3岁，想趁早找套学位房，就把现住的70平方米两房以130万元价格放售。新买家按揭购房，而原业主把新买家的首付作为自己购新房的首付，以按揭方式购入一套越秀区楼梯楼学位房，面积约90平方米，总价190万元左右。

　　番禺个案：

　　卖祈福三房买大面积一手房

　　中原地产祈福新村分行高级营业经理罗梦珍表示，其分行最近有“卖一买一”成交。如祈福新村一套电梯楼中层三房两厅，面积约79平方米，总价是93.6万元，该小区目前成交均价约1.2万~1.3万元/m2，略高于成交价。据罗梦珍介绍，该套三房是业主5年前一手买入用于自住。新政出台后，业主担心税负加重，于是赶在新政实施前将该房出手。放盘数天以放盘价93.6万元成交。之后，业主用房款在其他地方购买了适合的一手房。

　　合富置业大石分行主管麦冠淇表示，有位客户原有一套76平方米的电梯楼两房作为婚房，婚后生了孩子，把父母接来同住照顾小孩，因而想换一个三房而居。新买家一次性付款，该客户收到房款后，便一次性付款购入一套东南朝向的122平方米带主套的三房单位。

　　海珠个案：

　　卖细买大三房放盘即成交

　　中原地产叠景路第二分行高级营业经理林小湛透露，最近其分行成交了一套叠彩园西向电梯低层三房两厅，面积80平方米，带普通装修，楼龄约10年左右，成交总价150万元，与市场价基本持平。这套单位原业主文先生属于“卖一买一”，2002年左右一手买入，购入后用于自住。新政出台后，林先生担心税负过重，于是急于卖出并重新购房。放盘当天便迅速与另一改善型买家达成成交意向，最终以150万元成交。

　　越秀个案：

　　卖高层楼梯楼换同区电梯房

　　合富置业储备分区营业经理陈铁军表示，最近一位客户持有两间物业，希望把其中一间楼梯楼换为电梯楼，需进行“卖一买一”获得购房资格。该业主放售的是一间80多平方米的楼梯楼高层两房单位，市场价约152万元左右；他想购买的是同区的电梯楼三房单位，总面积约126平方米，售价260万元。该业主要求新买家一次性付款，以便尽快购入新房子，让家人入住电梯楼。

　　陈铁军表示，最近楼价调整比较明显，总价200万~250万元的电梯楼买家较容易接受，总价120万~160万元的楼梯楼也很受欢迎。

　　合富置业嘉和苑分行主管植安伟表示，新政出台后该板块买家的焦点都集中在“证满5年”且是唯一住房的盘源上。有一位已婚买家一直与父母同住，最近添丁了，房子不够住。他看中一套总价150万元的单位，考虑到该盘“证未满5年”，若细则落地后会多了30万元左右的税费，想尽快购入该房子。因资金不足，他卖掉原价值约100万元的房子，再向父母借钱，凑齐换房资金。

　　换房投资个案：

　　卖光大房入手岗顶电脑铺

　　合富置业光大榕翠分行主管谭湘文表示，投资客出售住宅，改买商铺的情况最近也有发生。早前光大花园一业主，把一个放租多年的78平方米的两房转租为售，开价180万元，并要求新买家一次性付款。目前该类型房源租价约3500元/月。收到房款后，他在天河岗顶电脑城一带购入一个200万元左右的商铺，月收租8000元左右。

　　谭湘文表示，新政影响下“卖一买一”的个案的确有所增加，主要是细屋换大屋，面对业主反价，买家可接受的幅度在5万元以下。另外，买家一次性付款的比例较高，他们对房子是否“证满5年”不算敏感，但对无按揭的房子兴趣更浓。

　　“长租转售”落袋为安

　　租市也受新政末班车效应的影响，记者近日巡城走马天河北、淘金和洛溪三大租赁热门板块，发现“退租卖房”在买卖成交中占颇重比例。中介人士表示，在房改房集中的淘金板块，现在成交10套房屋，7套就是一手房改房，这些房屋在业主购入时只需几万元，如今市值已在一二百万元，预计未来要被征重税，于是业主连忙结束租约尽快套现。

　　天河北：租约5月到期业主急售租盘

　　中原地产希尔顿阳光分行高级营业经理管增杰表示，他最近代理两宗业主租盘转售盘的个案，一个是协和新世界的两房单位，为香港业主持有，证过5年，3月份租约到期即放售；一个是穗园小区的房改房电梯单位，租约要到5月才到期，业主已与租客打好招呼，每天固定时间看楼一次，他预计这两个房源很快就可以消化。该协和新世界83平方米两房，业主开价210万元，当初一手购入单价五六千，现升值有3倍多，香港业主一直把单位出租，现在租金为4500元，未来租金可涨到5000元，但业主担心新政后市道不太好，决定租约到期即售出。穗园小区的三房单位业主在该小区持有两套物业，业主担心以后要被征物业税，于是决定租约未到期即出售房屋，叫价同样是在200多万元。

　　淘金板块：房改房收租稳定业主也急套现

　　满堂红淘金分店店长罗宗兵表示，目前淘金房改房楼梯楼租金单价在30~40元/m2，70平方米月租2000多元，即使租金收入非常稳定，业主都宁愿卖房避开新政。中原地产淘金分行营业经理钟灶房表示，在该行成交中，10间屋就有7间是出租中的房改房，一手业主购入发票价大约需几万元，如今淘金房价在2.2万~2.3万元/m2之间，故此业主把长租房改房出售套现。有一位家长买家甚至在“无睇楼”的情况下成交了一套房改房，买房是为学位和出租之用，故此不看楼也爽快成交。

　　南浦洛溪板块：升值三倍多稀缺两房入市

　　中原地产丽江花园分行高级营业经理杨志雄表示，在丽江花园持房多年出租的业主都是上世纪九十年代一手购入或“非典”期间低价抄底入市。如丽字楼66平方米的两房购房发票是二三十万元，如今已经可卖到90多万元，升幅三倍多。由于这些100万元以下的售盘最紧缺，不少集体户口的新广州人急需购房落户结婚，买一手房交楼时间和落户时间都要延迟，因此他们赶紧买一个小房子来做婚房。记者李凤荷