楼市又念“紧箍咒” 调控之下房价如何走

　　四问

　　政策是否继续升级

　　自2009年12月份启动以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新国八条”。而本轮国五条房地产调控，已是第五次升级。

　　那么，本轮调控是否还有继续升级的可能？如果升级，又会体现在哪些方面？

　　限购严格标准

　　“本轮调控的流程还将继续。”杨红旭说， 2月20日，国务院会议出台国五条是第一步，2月26日国务院办公厅出中央细则，强硬升级是第二步。接下去还有第三步：一方面，相关部委还会出台细则，进一步细化相关内容；另一方面，地方政府还将出台地方执行细则。二者会交叉、同步进行，主要集中在3月份，少数还可能延至4月份。尤其是一线城市的细则，可能还会进一步出台更严厉的措施。

　　杨红旭认为，限购升级会是调控政策升级的重点内容。据悉，之前全国约有50个城市实行限购，但限购标准不统一。“而这次非常明确地提出了统一标准，覆盖全市，一手二手房皆限，外地有证明者只能拥有1套房。而且还提出，住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。”杨红旭说，接下来，多数已限购城市，都得修改自己的限购标准，从严执行。而一线城市，尤其是北京，房价上涨压力较大，有可能还会在原来已经很严格的基础上，再次加码。

　　不过，对于限购，此前市场上还传出“限购令要取消”的消息。对此，中房信分析师薛建雄不以为然，他认为，限购政策不会消失。“不仅是短时间内不会被取消，甚至在十年，二十年，会配合房产税的政策一直施行。当然限购的松弛度会因为房价的涨幅有所调整。可以肯定的是，它的存在就是对于如今中国房价较为有效的控制方法。”

　　房产税试点扩容

　　薛建雄对《国际金融报》记者表示，未来政府的楼市调控肯定会从严，而房产税会是重要手段。

　　事实上，房产税推出上海和重庆两个试点以来，关于试点扩容的猜测从未间断。而从今年国五条新政的用词表述上可以揣摩出点什么来。

　　“以前，诸多政府文件或重要官员关于房产税的表述多是‘研究推进’，而这次的表述已没有‘研究’二字，说明2013年将付诸行动了。”杨红旭说，扩容试点会以一线城市和少数高房价的二线城市为主，外加湖南和湖北这种之前有准备的中西部地区或城市。

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍也认为房产税在2013年，会有扩大试点的趋势。不过，并不会全面推广，因为中国城市的层次差异很明显，不可能同时推广，这将有一定的过程层层推进。

　　“限购和房产税到下一个阶段必须会同时使用。”薛建雄认为，房产税的推广应该是在下一轮房价大涨之时。在房价大涨之时，出台这样的政策，房价必然会出现下跌情况。“预测房产税应该会在2015年至2018年左右在全国推广。”

　　不过，杨红旭表示，扩容城市的数量和税负的高低将决定这一政策对市场作用的程度。他认为城市数量不会超过十个，税负方面也不可能全面对存量房开征。因此，即便扩容，房产税也难以有效压制房价。

　　二套房贷继续收紧

　　此外，在银行贷款利率上，杨红旭认为，“二套”房贷收紧的可能性最大，未来各家商业银行收紧的程度则会有所差别。

　　“以前的调控文件或官员表述中，多用‘严格实施差别化的住房信贷和税收政策’，而这次只提‘信贷’，没提‘税收’，说明接下去房贷收紧的可能性很大。”杨红旭说。

　　事实上，在国五条出台的前一天，网上盛传“二套房贷首付提高至七成，房贷利率提高至1.3倍”。传闻导致当天A股，尤其是房地产股大幅下跌。

　　对此，杨红旭表示，虽然后来国五条中并未提及，但接下去银监会可能有动作，2013年的房贷政策肯定紧于2012年，假如不下发文件，则肯定会通过“窗口指导”授意商业银行收紧贷款。“因为，就2013年而言，为了抑制房价加速上涨，尤其是一线城市的偏热，临时性的干预政策还会收紧，房贷和税收这两类经济性手段，极有可能被拿出来耍耍。”

　　“比如说房贷，三套已停贷，紧无可紧；首套纯属刚需，银监会哪好意思收紧？只有二套房贷，其中既有改善性的自住需求，也有投资性需求，既然无法分清楚，那么为了‘救火’的需要，即便存在误伤自住需求的可能，仍会进一步收紧的。”杨红旭说。记者史燕君实习生谭琪