新“国五条”政策详解：房价调控如何问责？

　　2月20日，温总理主持召开本届政府最后一次常务会议，研究部署房地产调控工作，表明了政府坚决稳定房价的态度。会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，即所谓的新“国五条”。

　　新“国五条”第一条明确提及，“要完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。”

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　　热点城市房价涨幅更受关注

　　此次会议再次明确“支持自住性需求、抑制投机投资性购房”的“有保有压”调控原则，同时将中小城市限购调控权下放到省级政府，说明了政府对热点城市房价上涨的关注。事实上，早在2011年的“新国八条”中即提出过住房价格控制目标，但随着楼市降温而有所暂停。此次国务院再次提出要求各地公布住房价格控制目标，并要求建立健全稳定房价工作的考核问责制度，范围也进一步缩小至省会城市及计划单列市，反映了政府此次将重点控制热点城市房价涨幅的意图。

　　从“国五条”透露出的信息来看，未来的调控将趋向长效化和差异化。与此前坊间热传的房产税正式执行、取消二套房贷等措施相比，国务院此次出台的房地产市场调控政策力度略显“温柔”，延续了2011年“新国八条”的调控框架，重点调控手段是房价问责、限购扩围、差别化信贷和扩大房产税试点。尽管略欠新意，对楼市不会产生实质性影响，但在当前楼市持续热销、房价上涨压力增大的情况下，仍能起到稳定市场预期的作用。在面临通胀、资产价格上升压力背景下，限购、信贷门槛提高和房产税扩围均可能成为“两会”后政策调控升级的备用手段。整体来看，当前政策调控收紧预期已经形成，具体影响则还需要看“两会”以及各地出台的具体政策如何。

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　　房价问责有望成常规措施

　　根据此次“国五条”的相关要求，房价问责制度将健全并有望常规化。与此前提及各地房价问责但从未明确如何纳入地方政绩的考核制度相比，此次明确要“建立健全稳定房价工作的问责制度”无疑是一大亮点。这一方面可保房价调控不至于成为空谈，一方面也暗示房价问责或将作为一项促稳定的常规措施长期执行。

　　今年以来，中央反复在公开场合强调房地产调控从严基调。“国五条”的出台主要是针对目前房地产市场出现的新变化给出指导性的意见，将遏制房地产市场的全面上行趋势。相比之前中央屡次重申房价“合理回归”、“稳中有降”，本次“国五条”的出台并未提及具体的房价调控目标，似乎显示出前期调控已经达到了中央预期的调房价的目标。总体而言，本次“国五条”多数为纲领性要求或旧政重申，并无重磅政策推出的迹象。倘若今年楼市如无大幅反弹，政策有望保持总体温和、旧令从严的态势。但是各地方政府，尤其是北上广等一线城市的落地细则将更为明确地影响市场预期、左右楼市走向。

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　　全年调控形势相对严峻

　　再次重提年度房价调控目标，重点在于将热点城市领导纳入问责范围，意味着指定的城市都将再次设定年度价格变化范围。

　　根据推测，2013年全年政策的出台逻辑与2011年类似，年初国务院确定调控方向及原则，之后政策的重点在于各城市执行细则，尤其是2012年房价上涨过快的一、二线城市。中央各部委以及北京、上海等一线城市地方政府的表态更加值得关注。结合2月20日国务院常务会议的调控精神，预计2013年全年调控形势相对严峻。与2012年相比，2013年政策出台力度可能更高，政策出台频次更频繁。倘若房价上涨的局面持续，不排除有更严厉的控制需求、刺激供应的政策出台的可能性。

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　　强调城市调控差异性

　　目前来看，一线城市的房价上涨情况相对显著，需求规模较大造成了市场回暖的可持续性，供需关系相对紧俏则造成了房价的上涨。在本轮市场回暖过程中，各地存在着差异性，在一些库存较大但需求水平并不高的地方城市，价格涨幅低于平均水平。此外，在年初市场持续火热的情况下，需求群体仍以刚需和改善性需求为主，保持相对合理的状态。但与此同时，依然存在因房价上涨而出现投资性需求入市的担忧。

　　2月20日新“国五条”出台之后，市场短期内尚未出现明显的波动，长期来看则有一定的降温作用。预计本轮地方调控也将出现一定的差异性，重点城市继续收紧可能性较大。

　　从北京市商品住宅供应量上看，2月份的供应量处于低位。这一方面是受到春节长假影响，另一方面也与预期发生变化有一定关系。新“国五条”带来的预期变化有望对市场渐渐产生作用。按照往常趋势来看，3月份供应量将出现集中释放。但在政策预期的影响下，房企在推盘节奏和定价方面可能更加谨慎。事实上，商品住宅市场从去年二季度以来能够持续回暖，其重要前提就是政策持续平稳，没有出现较明显的收紧，使得买卖双方预期都较为乐观，需求能够持续释放和得到满足。而随着如今市场预期发生一定变化，不可避免地将在一定程度上对成交产生抑制作用。

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　　二手房市场影响甚微

　　2012年以来，房地产市场成交上涨，热点城市尤其是一线城市表现抢眼，房价有所抬头，但就房价上涨势头而言，新房市场其实得到了控制，涨幅相对平缓。而对于相对火爆的二手房市场来说，此次“国五条”的相关政策规定只是原则性的，除非金融部门大幅提高二套房首付比例和贷款利率，否则难以起到根本抑制作用。

　　21世纪不动产监测数据显示，目前二手房市场成交活跃，价格未现降温迹象，与2月20日之前无明显差别。从门店渠道获取的信息可知，目前65%左右的二手房客户表示仍将按计划买房，25%的客户表示想先了解一下具体的政策内容，决定暂时观望的客户只有10%左右；近期二手房市场房源相对紧张，屡有加价和跳涨现象，目前尚未发现挂牌业主一方因新“国五条”而降低售价的情况。

　　新“国五条”暗示了相关监管部门会出台细则的可能，按照惯例，若一周内金融监管部门不对信贷政策作出调整，则有关细则可能将在全国两会后出台。

　　房价问责应适度放权

　　在完善稳定房价工作责任制方面，中央有必要放权到地方政府，使热点城市，尤其是房价上涨过快城市，有机会根据城市差异性制定相关细则。地方政府在日常工作中具体落实，对于定下的房价目标实施严格考核。

　　新“国五条”可以看作是过往政策的延续，传递出政府打击投机投资性购房、保民生的态度，同时进一步强调了中央调控的决心。由于土地是有限的，地上能盖的房子是有限的，如果把投机投资性需求加进去的话，住房的需求将是无限的，供求关系将受到影响。如今的城镇化速度这么快，从经济学原理上来看，城市住房在短期内肯定是供不应求的。

　　此次政策出台的主要意义在于告知民众楼市调控政策的稳定性和延续性，稳定民众预期和房价。由于一线城市存在诸多就业机会、优质公共资源，在吸引人才方面表现出磁力作用和规模效应，其住房需求高于二三线城市的同时，房价上涨的可能性自然更大。为此，延续目前的限购政策是十分必要的。

　　记者李小娟束杰