楼市又念“紧箍咒” 调控之下房价如何走

　　在全国两会召开前夕，中国政府再度对房市下“猛药”。3月1日，国五条细则正式出台，征收20%的差额个税措施让市场为之“震惊”。国五条细则出台后，市场有何反应？调控效果如何？政策是否会升级？在新型城镇化背景下，房价走势如何？本报将一一解读。

　　一问

　　个税政策是否会更体恤“刚需”

　　昨日一大早，在广州生活的好友给记者发来一张照片——在一个紧闭的大门口，有很多人排了很长的队伍。

　　“这就是广州房地产交易中心的门口。太夸张了！一大早，还没到上班时间，队伍已经排成长龙了，好久没出现这种架势了。”好友用微带夸张的语气对记者发出感叹。

　　3月1日，措辞犀利的国五条细则中征收20%的差额个税措施让市场为之“震惊”。

　　反应二手房交易量猛增

　　3月1日，国五条的细则正式出台，其中，最让人措手不及和意外的便是个税的从严征收。

　　细则中规定，出售自有住房按转让所得20%计征个税。据悉，按照以前的规定，二手房交易个人所得税可自行选择全额的1%或是差额的20%计征。

　　“早知道早点卖了，现在可怎么办？”上海的陈女士对记者抱怨，陈女士与丈夫都是上海户口，名下有两套房，她正准备把位于中山公园附近的第一套房子卖掉，但按细则的规定——二手房交易中个税按差额的20%征收，她光个税就得交60万元。

　　陈女士告诉记者，现在新政策还没落地，她希望能在这个空窗期内找到买家以及合适的价格。“如果找不到，那就先暂时不卖，大不了先租出去。”

　　事实上，有着陈女士同样心态的人不在少数。记者在近几天的采访中看到，虽然已经接近下班时刻，上海市区的几个房地产交易中心仍热闹非凡。一位工作人员告诉记者：“很多人都急着过户，想趁着这个政策空窗期把交易办了，宁愿少赚点，也想早出手。”

　　这样的情景同样出现在广州、北京、南京等城市。《广州日报》报道称，仅3月4日一天，广州市房地产交易登记中心窗口二手房交易量收件量是平日的3倍。从3月2日到3月5日，广州全市二手房网签量约为940多套，相当于广州一个月二手房成交量的近1/4。

　　而北京也出现了一波明显的“末班车”行情。据北京市住建委初步统计，春节后至国五条细则发布前，北京存量房网上签约共8312套，日均签约593.71套；细则发布后，存量房网上签约共1519套，日均签约759.5套，较政策出台前增长27.92%。《长江日报》的报道则称，据粗略统计，“新政”公布后两个工作日来，武汉二手房过户量约2000套左右，与以前一个月的交易量相当。

　　原因“保护刚需”？

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，一旦自此实行，以后会常态化(除非遇到楼市特别低迷、政府救市的时候)，以前主要是税务部门搞不清楚原来的交易价格，房产交易信息没联网，房管部门配合力度不够。一旦开征，这一阻碍就不复存在了。

　　不过，杨红旭坦言，可以预期，为了避税，以后二手房交易过程中的阴阳合同、做低价格，将更加疯狂。不过，现在很多城市已经或正在建立一个动态化的评价与审价系统。想把价格做得很低，可能性越来越小了。

　　“目前公众对差额20%所得税议论最大。接下来，国税总局(可能还有财政部、住建部)很可能会下发一个通知，明确细节。”杨红旭说，可能也会存在一些变数，比如，在从严按差额20%征税的同时，会否恢复对于换房者的优待？

　　这不是没有可能。日前，据媒体报道，在遭遇到巨大的舆论反弹之后，财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局已经着手制定包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则的落实方案，且有关方案已经上报国务院。

　　据悉，落实方案除保留了居住满5年且为惟一自住房产出售免征个税的“优惠政策”外，还有望包括按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线，区别性征收售房个税的“空间”。中央部门对此只做原则性规定，地方政府将制定具体的实施征收技术方案。