温州楼市：向左转向右转？

　　日前，楼市调控新“国五条”细则发布后，在各地楼市激起千层浪。其中，对二手房交易征收差额20%个税成为最大看点。一时间，二手房交易大厅人头攒动、突击过户，房地产中介异常繁忙，买房人惶恐卖房人忐忑。新年伊始，来自国家宏观调控的新动向，同样引发各方人士对温州楼市未来走向的猜想和探讨。

　　二手房成交或将降至冰点

　　“二手房交易的个税征收，原由交易总额的1%或差额的20%征收，调整为据实按差额的20%征收，极大提高了购房者的置业成本。”市区不少二手房中介表示，新政无论是对购房者还是二手房业主，都直接构成了影响，为此近几日市场上出现了突击过户、快速成交的现象。

　　那么，20%的个税如果转嫁给购房者杀伤力有多大？置业经理小陈给记者算了一笔账：一套二手房，原来200万元买，现以350万元卖。按最新政策，以差额20%征个税，需缴纳30万元。而按照原先总额1%的税费计算，只需3.5万元，前后相差了26.5万元。

　　“新政策的出发点在于对房价的调控以及遏制投机行为的出现，随着20%个税据实征收后，又将无形地加重购房者的经济负担，所以在目前政策尚未实施的情况下，希望尽快成交的房主与购房者的数量还将会继续增多。”对于近日房屋过户数的激增，小陈表示。

　　平安易居房产营销公司姜毅表示，短期内，新政将促使二手房迎来交易高峰。长期来看，由于税负的提高，卖方会将税负转移给买方承担，而买方则会观望，双方的僵持将维持较长时间，最终导致二手房市场逐渐陷入沉寂。

　　“限购之下，刚需和改善型需求人群成为购房主流，差额20%的个税对于经济条件有限的他们而言并不是小数目。在短暂的过户末班车之后，成交量必然出现萎缩，二手房市场将迎来寒冬。”中介人士称。

　　未来需求影响房价走势

　　那么，置业成本的增加会不会导致购房者向一手房市场转移呢？

　　三角洲地产专业机构陈好分析道，温州若严格执行个税新政，必然在短期内逼高二手房价格，进而遏制二手房消费需求，成交量下降致使后期二手房价迅速下滑。再加上20%的个税堵死了作为交易补充的村两改房源和安置房源，使消费需求加速引导至一手房市场。

　　“二手房交易成本的上升，将使新房交易成本相对更低。这样将会逼迫更多刚需人群转向新建商品住房市场。”陈好认为，政策的严格执行必将推动一二手房市场的价格倒挂和一手房交易量井喷。

　　不过，在姜毅看来，新政其实是把“双刃剑”，既可以打击投资投机需求，又可能伤到刚需群体。尤其是对于卖一买一的置换型刚需买家而言，20%的个税以及信贷支持力度的降低，将阻碍他们入市的步伐。

　　也有业内人士认为，新政对新建住宅也是打击，目前市场出现二手房需求转移到新建住宅的可能性不大。一旦二手房市场冷清价格下调，新商品房也会受到影响。而且新建住宅也面临着日后再转让的税费问题。对于后市的影响，具体还得看本地细则的落实和执行，以及一二手房市场的联动情况。

　　本地细则或温和处理

　　自2011年3月楼市调控以来，我市一二手房市场降温明显，成交量和价格双双下跌。即使在去年年底北京、上海、深圳等全国多数重点城市楼市势头猛进的情况下，温州房价仍领跌全国。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，今年1、2月我市(新建)住宅价格环比均出现下跌，2月份更是跌幅居首。

　　“在全国房价普涨的大背景下，温州楼市依然在低谷中前行。再大的‘风暴’也只能削去浪尖的锋芒，对于低谷的温州楼市来说，新政的出台似乎影响已非常有限。”好望角房产机构陈德赚说。

　　陈好坦言，受调控影响，温州市区房价相比前几年的高位已普遍下跌三四成，并逐渐回稳。在这种情况下，过于严厉的调控似乎显得已没有必要，因此最后落地的执行细则可能会相对温和一些。

　　姜毅也表示，差额20%的个税征收，打击面过大，过于严厉，且误伤了部分刚需消费者，他预测在执行过程中会根据具体情况具体落实，也有可能针对误伤人群出台相关保护措施。

　　“接下来还有很多细则待定，如时间节点、执行细则、房屋原值核实等。”从事地产行业多年的王先生表示，一直以来，政府都有意通过税收的杠杆来调控房价，如近年来呼声较高的房产税。此次个税征收标准的调整也显示了政府调控房价的决心，接下来如二套房贷、限购、限价、房产税等具体的调控政策，都存在再度升级的可能性。

　　笑银