元旦过后 二手房：房价小幅下调 成交量上升

  进入寒冬，上海、北京等一线城市房价逆市而上，全线飘红，处于稳定微涨阶段。而温州二手房却与全国形势完全不同，本地房产向反方向发展，房价全面小幅下调，现在就让我们一起走进市区各个板块，近距离了解二手房具体价格走势和成交情况吧。

  晓锋 吴悦/文 李立/摄

  新桥板块：大户型跌幅最大

  近两月，市区新桥二手房市场挂牌量比去年第三季度增加30%，成交量增加，价格呈小幅下降，其中建筑面积60平方米左右的小面积房源，跌幅小一些，每平方米下跌200元~300元，价格在13500元/平方米~14500元/平方米之间；建筑面积80平方米到100平方米的房源，降幅较大，每平方米跌幅在400元~500元之间；建筑面积100平方米以上的房源，跌幅更大，每平方米下降1000元以上。

  据21世纪不动产新桥店负责人分析，新桥小面积的房源大多是上班族自住，置换率较低，因此在市场上流通的房源稀少，价格相对稳定。建筑面积80平方米以上的房源就不同，置换率较高，其中有投资者前几年购入或商人自住购买。投资者一方面经过去年借贷风波，年底有偿还债务的压力，另一方面对房地产后市没有足够的信心，对今年限购政策是否放松也看不准，所以先将以前投资的房源卖掉一二套，还债以释放压力。另外，一些商人自住购买的，大多作为过渡房，住了一两年后，一旦有闲散资金，首先改善住房条件，一般会置换到档次更高点的房子，如西向的山水名都排屋，或新城，甚至是市中江滨板块的房源。

  市中板块：学区房源换手率高

  近期市中心板块挂牌量稍有增幅，元旦过后交易量明显上升，议价空间在5%~10%之间。

  刚刚过去的2012年，全市范围逐渐取消择校政策，政策的滞后性原因，调控作用在现阶段渐渐发挥出来，学区房因此交易量上升占25%。市中心学区房热点集中在蒲鞋市小学、建设小学、广场路小学、第二中学和实验中学广场校区等所辖的学区，其中以广场路小学和实验中学广场校区等所辖的学区尤为突出。目前该区域分两类，一类仅入户学区，房龄在30年以上，不能用于居住的一至三层落地私房，建筑面积60余平方米，价格27000元/平方米，总价低于200万元，置换率最高，个别房子特别抢手，甚至每年都要换一个房东。另一类房龄在15年左右，可以暂住一二年的，如新世界大楼、皇家大厦等。新世界大楼属于裙楼，户型不错，建筑面积120平方米到170平方米，交易价32000元/平方米；皇家大厦由于一些户型房间不方正，成交价在35000元/平方米之间。

  天浩置业市中店谷店长介绍，今年置换比例在上升，置换占45%，刚需下降到30%，还有较往年不一样的变化，买拆迁安置房的人多了。去年12月份成交3套，将小面积的70平方米~80平方米的置换成稍大面积120平方米~130平方米的安置房现象增多。主要是去年房价降幅较大，接近较为理想价格，被部分人所接受；还有与人们购房信心在增强，银行年底贷款正常有序放贷有关。

  黄龙板块：挂牌量下降50%

  市区黄龙板块位于西向，是仅次于市区下吕浦的较大规模的住宅区。近两月的挂牌量下降，降幅达50%，成交量一直较稳定，成交价格稍降，降幅在每平方米500元~1000元之间。黄龙主力户型建筑面积60平方米~90平方米，价格下跌少，成交价格在15000元/平方米~16000元/平方米之间。其中九区由于位置稍偏，价格要便宜得多，去年12月份成交2套，一套房东因工作调动，产权未满五年，建筑面积82平方米的七楼房子，成交价13000元/平方米；另外一套业主投资急需用钱，产权满五年，建筑面积68平方米的五楼房子，成交价13900元/平方米；黄龙板块60%的房子由上班族居住，置换较少，一般因工作调动、子女教育或其他投资，才有挂牌出售的。21世纪不动产黄龙店近两月仅登记了5套，旺季时候有10余套，电话访问量也急剧下降，报纸刊登房源信息，交易高潮是一条房源每天有七八组回访电话，现在只有一二组，有时连一个电话都没有。

  据21世纪不动产黄龙店负责人分析，去年八九月份交易高潮已过，刚需的累积需要一个漫长的过程；其次政策不够明朗，价格变动不大，观望氛围浓厚；还有购房者特别理智，考虑周全，一般对环境、位置、楼层和户型都有要求。

  新城板块：交易量减少

  去年11、12月是市场回暖、刚需释放的两个月。据爱丁堡房产的闫总介绍，市区新城片区的房子房龄较新、交通便利、配套齐全一直是购房者关注的焦点。去年11、12月份该区域的月下单量在100多套，其中包括商铺、豪宅及普通住宅。其中90~100平方米的普通住宅是销售的热点。然而12月一过，不少企业或个人的资金周转问题得到了基本改善，也不急着将房产低价出售套现。所以急售房源大大减少。

  据21世纪、平安易居、爱丁堡房产的统计反馈，市区新城的挂牌量与上两个月比较大大减少，下单情况更是表现一般。爱丁堡房产的王经理分析，这主要是因为很多房东之前没有合适的价格出售又近农历过年比较忙，则选择观望等待来年更好的出售机会。

  21世纪不动产机构的陈伟表示，自2013年1月1日至今新城的挂牌量与前两个月比下降了40%左右，但价格平稳并无多少变化。农历年底前大量的一手房开盘量大，价格逼近二手房源，在限购的影响下，成交一单则减少一位客户，对二手房市场的影响较大。与之相比，拍卖房的拍卖价格低于市场价对购房者产生一些心理影响，但拍卖房的量较少，对二手房的冲击并不大。

  江滨板块：表现平稳

  2012年的温州市场投资客户离开后，纯刚需的购买力让温州也就是一个二三线城市的地位，跟着大城市的行情走，反应慢，波动也小。

  平安易居的陈毅向记者透露，截至1月10日他们公司的挂牌量稳中有升，涨幅在5%左右，其中市区江滨板块则表现得较为平稳。但近日江滨路有300多套安置房用于私房营业用房的置换增加了该板块的活跃度。年底一手房的开盘价均不高，性价比较高，且配套齐全，对二手房市场有较大的影响。但对急着入住的这批客户没有太大的吸引力。其次温州有句俗话，“有钱不买争议房”，拍卖房设立多重门槛比如要求买房一次性付清，仅这一点便拦截了一大批客户。