房奴下月或降息 提前还贷不如买5年期国债

　　手中闲钱是提前还贷还是用以投资？

　　又值年终岁尾，手中有闲钱该提前还贷还是进行理财？该如何理财才能“无风险”“跑赢”房贷利率？理财专家提示，如果手中的闲钱足够多，即使是房贷利率较高，也可以购买理财产品来保全本金，未来获取更大的投资机会。

　　7折贷款利率或公积金贷款：

　　5年定存收益抵房贷利率略有盈余

　　对于享受7折利率的老房奴来说，如果与银行签订了相关合同的前提下，按照调息后5年以上6.55%房贷基准利率计算，7折优惠后，利率仅为4.565%，相比5年期存款的年利率4.75%还低，存贷款利率出现了倒挂。如果是纯公积金贷款，调息后5年以上公积金贷款利率由4.9%降至4.50%，同样低于同期定期存款利率。

　　专家指出，排除其他因素干扰，5年以上的贷款者，如有较多闲钱，可以直接存5年定期，不但收益十分稳定，所获得的存款利息收入还可以覆盖贷款利息支出，并且略有盈余。以100万元为例，存定期与提前还贷相比，每个月可以赚取150元。而如果是纯公积金贷款，显然“赚”得更多。

　　8折房贷利率：

　　5年期国债收益

　　略高于房贷利息支出

　　对于享受8折利率的人来说，按调息后的房贷基准利率计算，元旦后利率为5.24%，而今年调息后，5年期国债的利率为5.32%，略高于8折房贷利率。

　　专家建议，国债作为一种较为稳妥的理财方式。若是房贷享受8折或以下的优惠，有足够闲钱，也可以购买5年期国债，不但在降息周期内可以锁定较高收益，还可以完全覆盖房贷的利息支出。

　　不过，由于国债是不定期发行，而且5年期国债由于收益可观，相对比较“走俏”，大多开售当天便面临售罄。如果投资者有购买需求，得多加留心发行信息。

　　基准或上浮利率房贷：

　　大额“闲钱”提前还贷或投理财产品

　　对于基准房贷来说，2013年降息之后，房贷利率为6.55%。

　　据社科院金融研究所金融产品中心数据显示，今年11月份有关数据环比上期，除票据资产外，各类理财产品的预期收益率普遍下降。

　　债券货币市场类产品平均预期收益率为4.19%，环比下降8个基点；组合资产管理类产品平均预期收益率为4.11%，环比下降9个基点；票据资产类产品平均预期收益率为4.47%，环比上涨18个基点。从数据上来看，显然将闲钱投资理财产品，所获收益并不能覆盖多数购房者所申请的5年以上的房贷利息支出。

　　可是分析师介绍说，实际情况取决于闲钱的多少和每个月还贷金额。分析师通过计算，以房贷者本息欠款总额216万元，等额本息还款，30年期限，每月本息合计需还款6000元为例，以11月最新数据所列收益最低的组合资产管理类产品平均预期收益率4.11%计算，给出记者一个平衡点为175.2万元。

　　如果闲钱达175.2万元以上，购买理财产品，按目前市场预期，最低每月可收益6000元，这样只需用投资理财产品的收益即可每月全额归还银行房贷本息，而175.2万元的本金仍可保留，如果市场行情更乐观，当银行贷款还完时，手中依然保留着175.2万元的本金。这样不会因为提前还贷，手头缺乏资金而错失投资良机。