广州百亿房企扩容 调控下保利万科业绩反升

　　2012年已经接近尾声，各大房企也纷纷开始盘点其今年在广州的销售情况。

　　12月29日，广州万科一未经实名认证的内部人士在微博上称：“从04年的5亿到今天的100亿，一群朝气蓬勃锐意进取的职业经理人一步一步将广州万科推向一个新高度，今天百亿撞线是一个值得纪念的日子也是一个新的开始，2012圆满了！”

　　随后，广州万科官方微博、万科执行副总裁张纪文、前广州万科总经理张海、前万科副总裁杜晶等纷纷对此消息进行认可，并表示祝贺。

　　广州万科销售百亿

　　据悉，今年万科在广州入市的项目共有9个，分别为万科东荟城、府前一号、万科红郡、金色悦府、金域蓝湾、柏悦湾及花都等项目。

　　其中，销售最好的是万科东荟城，知情人士称今年该项目收金25-30亿元左右。

　　上述知情人士称，对于完成百亿销售，广州万科方面认为是颇顺理成章的事情。

　　其表示，万科进入广州已经十年，从2002年发展到现场，也到了大收获的时候。据悉，过去两年，万科在广州的销售都在80亿之上，而今年几次调整之后的销售目标为95亿。

　　该人士进一步称，万科在广州的百亿目前本来计划将于明年达到，不想现在已经提前一年完成。

　　而对于广州万科能提前一年达到百亿销售的原因，该人士称，万科今年在广州并没有大幅降价，比如东荟城及府前一号，都可以说是科学城及南沙区域的最高价项目，因此绝不是“以价换量”的结果。

　　分析称，广州万科的百亿销售一是由于项目多、可售货量大。据了解，目前万科在广州的布局除珠江新城、增城和从化外，各主要区域都有项目。

　　二是因为购房者的品牌意识增强。该人士认为，中国的房地产市场经过这些年的发展，购房者的品牌意识也逐渐加强，对于品牌开发商的认可和选择程度越来越高，因此向万科这样的品牌房企也成为更多人的购房首选。

　　事实上，除了正在销售的9个项目之外，明年广州万科还将有更多项目推出市场。据观点地产新媒体了解，目前万科在广州销售及发展中项目约有13个左右，明年或将推出2-3个全新项目，其中还包括了位于天河软件园区的商业项目。

　　今年6月8日，万科广州公司通过公开招拍挂方式成功获取了天河软件园高唐新建区高普路AT030548地块。

　　该地块为商业金融业用地，占地3.1万平米，容积率3.0，总建筑面积为8.3万平米。地块的起拍楼面价为3680元/平米；最终成交价格为3.8亿元，折合楼面地价4580元/平米，溢价率24.5%。

　　此外，值得注意的是，随着广州万科跨入百亿销售的门槛，今年万科于京沪广深四个一线城市的销售全部突破百亿元，而万科华南整体销售也逼近600亿元。

　　市场回暖与分化

　　不过，销售突破百亿的并不只是万科。在此之前，广州保利早已传出消息称今年销售额将成为广州冠军。

　　按照之前广州本地媒体报道称，截至12月23日，保利地产(600048,股吧)以141.7亿元的销售额位列第一，以超过富力25亿元的绝对实力，成为广州新冠。

　　据统计显示，2012年截至12月23日，保利、富力、越秀销售额分别为141.7亿元、116.3亿元、89.8亿元。

　　随即，保利内部人士表示对此数据基本认可。

　　看起来，此统计似乎忽略了广州万科的市场表现，如果加入广州万科的最新数据，那么2012年广州房企销售前三甲或许应是保利、富力和万科。

　　对于在调控之下，广州突破百亿的房企数量不降反升的情况，合富置业首席分析师龙斌认为，这是由于今年市场表现整体不错，尤其是下半年出现了量价齐升的现象。

　　其介绍，今年住宅的成交量同比去年上升约30%，如果加上办公室等那么整个商品房的成交量同比增幅可达30%-40%之间，再加上价格也比去年有明显上升，因此房企的销售回笼资金最多涨幅约有50%左右。

　　据广州市国土房管局公布的《2012年11月广州市十区商品房网上签约情况的通报》显示，广州网签均价从10月的13454元/平方米上涨到11月的14769元/平方米，上涨幅度达9.8%，这是2011年以来最高的房价纪录。

　　而2012年1-11月，广州市十区新建商品房住宅网上签约面积682.27万平方米，同比增加30.3%；网上签约均价13859元/平方米，同比上升3.4%。

　　上述人士同时称，广州目前的量价齐升现场并不代表调控失效。其认为，调控是有时效性的，去年调控就发挥了很明显的作用，将刚性需求的爆发推迟，但今年时效性可能就出现减弱。

　　“调控就是以时间换空间，至少我们可以看到广州的房价上涨的确放缓了许多，而投资性购买的比例也大大下降”，龙斌如此表示。

　　但另一个随即而产生的问题是，目前各大房企销售回暖的表现，是否会引发新一轮的调控政策出台。

　　龙斌认为，至明年春节之前，市场应该都会和现在的情况差不多，表现比较平稳，而明年两会之后中央政府正式换届，才会有可能观察是否有新的调控政策。

　　另外，在调控之下，反而也促进了市场分化益发明显，标杆房企的市场份额增长放大。

　　龙斌还认为，目前这些品牌房企的竞争实力也的确加强不少，主要反映在能开发更为优质产品的能力上。

　　该人士表示，从保利、万科今年的销售表现来看，其百亿金额的完成应该与降价没有太大的关系。

　　其进一步称，这些房企的项目价格基本都是以符合市场预期为大方向，不会定价太高，都是以消费者能接受的范围之内为定价标准，如果市场略有不好就主动以价换量，如果市场好转则也将价格回调。