广州二手楼市翘尾 今冬过“肥年”

　　楼市调控两年来，广州二手住宅市场经历了2011年一路下行的惨淡行情后，终于在2012年第二季度呈现止跌回稳态势。自2012年第三季度开始，广州二手楼市场成交开始升温，市场气氛趋于活跃。由于前期积聚的需求逐步得到释放，广州多个板块的二手房成交量和成交价均出现不同程度的上涨。而在“金九银十”传统一手房成交旺季的带动下，行情略微滞后的二手住宅市场也在11月攀上高峰。据市内各大中介机构的统计数据显示，11月广州有多个二手楼盘的成交价同比上涨两成，部分楼盘的成交均价甚至出现同比上涨四成的惊人数字。

　　自今年第三季度开始，受到“刚需”型及改善型买家的入市热情回升，广州市二手住宅成交情况呈现出量价齐涨的态势。据业内人士介绍，进入第四季度，由于临近岁末，大部分买家计划在春节前购房并办理好相关手续，尽快实现置业安居，“这些都是促使10月、11月二手住宅成交活跃并创下成交新高的重要原因。”

　　买家回流

　　中介重拾二手业务

　　据合富置业数据显示，经过2011年和2012年近两年来市场对政策负面效应的消化，买家、业主、房地产相关机构等各方的后市逐渐明朗。特别是在“十八大”后，买家的信心明显恢复，购房意愿增加，交投节奏较以往有所加快，“相中即入”的买家有所增加。

　　从买家结构来看，11月广州二手楼市仍然以首置“刚需”为主。据合富置业数据显示，2012年11月广州首次置业的二手买家占比仍然保持六成以上。而改善型需求的占比呈逐月轻微增加的趋势，改善型需求大多是“卖一买一”的首改买家。

　　值得一提的是，在去年11月份，市内不少中介机构均将主要火力集中在“一二手联动”，而在二手业务上的投入度相对减少，因此二手市场的成交也显得较淡静。随着今年市场回暖，中介机构重新将业务重心转向二手业务。譬如在番禺、白云等本身一手新货较多的板块，中介经纪擅长将看一手盘的客户转移到二手市场。

　　年底预测：

　　寒冬不再“肥年”到来

　　在大多数中介业者看来，年底二手住宅市场将会延续11月成交旺盛的态势，成交量价都会继续上涨，有望过一个丰收的肥年。

　　合富置业市场部分析指出，时近年关，在政策、经济保持稳定的情况下，广州二手楼市逐渐步入较健康的良好运行轨道，主要体现在以下四方面：一是政策环境稳定，经济保持稳步发展；二是需求较活跃，价格维持稳中小幅走高的态势；三是买卖双方心态较平稳，价格分歧缩小。业主大幅提价、惜售现象不多，买家信心恢复，市场预期明晰向好；四是以首置刚需为主，改善(包括首改和高端买家的享受型需求)、长线投资等各种购房需求逐渐活跃。总体来看，二手楼市将会以平稳为主基调，交投量平稳活跃，价格稳中小幅走高。

　　近期成交热门板块扫描

　　越秀区东风东板块：

　　成交均价同比上涨两成

　　业主惜售情绪渐浓

　　从市内各大中介行成交数据看，11月东风东路二手物业成交量及均价均有所上涨，成交均价同比上涨两成。合富置业锦城分行主管夏银玲表示，现时东风东路一带二手房客户，大多数为家长客，看中的是片区内的学位房，“特别是明年需报读的家长，因为涉及贷款审批等流程，他们会加快入市。”不过，夏银玲亦提到，现阶段买家都会比较理性，不跟风追价。业主方面，一是对后市有信心，不轻易让价；二是担心放售物业后，找不到更心仪的盘源，因此时下该板块出现惜售情况。

　　番禺区华南板块：

　　成交均价同比上涨29%

　　改善型买家增多

　　第三季度以来，华南板块的广州雅居乐花园成交量和成交价均有明显增加。据满堂红成交数据显示，该板块11月二手成交均价同比上涨29%，而广州雅居乐花园当属该板块的明星楼盘。据中原地产成交数据显示，该楼盘11月份成交面积与去年同期上升246%、环比10月上涨23%，11月成交均价同比上涨13%。而从该盘成交户型来看，基本都是100平方米以上的三房为主，也有部分是180~200平方米以上的大户型，以改善型买家为主。

　　海珠区金碧花园：

　　成交均价同比上涨10%

　　买家趋于年轻化

　　记者通过对多位行家的采访了解到，海珠区金碧花园虽不是近期涨价最为明显的二手楼盘，但由于其盘源多是适合“刚需”型婚房买家的中小户型，第三季度以来的成交量持续上涨。

　　据合富置业金碧三期分行主管李雪梅介绍，目前选购金碧花园的客户有年轻化趋势，特别是上世纪70年代末及80年代头的客户，他们看中该盘的价格比较适中。在海珠区来说，该盘价格算是中档次，而且周边配套成熟，交通、教育、购物等设施不俗，尤其吸引婚房族扎堆置业。

　　李雪梅表示，时下到该板块购婚房的买家都会选择70~80平方米的两房，但由于金碧花园两房物业的放盘量较少，盘源竞争大，因而导致该盘均价出现同比上涨10%。

　　天河区珠江新城：

　　成交两套楼王9万元/m2

　　满堂红战略管理部副经理肖文晓表示，近期广州一手楼市出现了一波豪宅推货潮，来自珠江新城、白云新城等多个豪宅项目纷纷面市，其中部分单位的网签天价让人为之侧目。

　　值得注意的是，一手楼市的豪宅热也感染了二手楼市。在11月份的二手成交中，珠江新城就成交了两套楼王单位，其中一套均价超7万元/m2，另外一套均价9万多元/m2，总价均过千万元，成为当之无愧的二手明星。而这些高价楼的成交也拉高了天河区的均价，11月份天河区的均价达24605元/m2，环比大幅上涨了23.7%，升幅明显的也有多个是珠江新城的楼盘。

　　另外，在天河北板块，受到周边一手新盘开卖影响，部分业主也开始上调二手房的放盘价。据合富置业保利中宇分行主管叶会江介绍，芳草园协和新世界是目前天河北板块中较为优质的楼盘，其11月的二手均价有一定升幅。目前，芳草园协和新世界的买家以改善型买家为主，由于实力相对较雄厚，加上信心恢复，对价格的接受度也有所提高。(记者王雯倩)