2012楼市晴雨表：年初"倒春寒" 年末迎"暖冬"

　　尽管多数房企都期望在“金九”好好“秋收”一把，改善上半年业绩“增收不增利”的局面，但开发商在房价优惠上打折缩水，也让这个楼市“金九”成色随之大打折扣。

　　2012年9月楼市晴转阴优惠大缩水“金九”失色

　　上半年开发商“以价换量”的推楼策略扰乱了购房者的心态，一些刚需积极入市，经历了连续三个月量价齐升的景象，市场预期出现乐观情绪。尽管多数房企都期望在“金九”好好“秋收”一把，改善上半年业绩“增收不增利”的局面，但开发商在房价优惠上打折缩水，也让这个楼市“金九”成色随之大打折扣。购房者观望情绪再次蔓延，楼市热销降温，成交平平。

　　据机构数据显示，9月北京住宅成交量大幅下跌，9月比8月成交减少1639套，跌幅为13.38%，上海与广州则有轻微上涨，而深圳成交量下调了5.5%。在二线城市中，大部分城市均有不同程度的下调，其中天津成交量同比下调了9.5%，重庆、成都、杭州、苏州、无锡均有不同程度下调。

　　住宅成交市场降温，但随着市场持续回暖，标杆房企的年度销售计划完成情况良好，资金链状况亦大为改善，房企拿地热情却开始高涨。受地方推地力度加大的影响，恒大、华润、金地、万科、招商等房企纷纷出手，扩充土地储备。

　　在这个平稳的“金九”背后，其实是供需双方的博弈再度升级：开发商积极推盘入市，希望借销售旺季加速资金回笼；房企资金宽裕，收回优惠，房价上涨，导致购房者继续观望，出手谨慎。市场由晴转阴，气温回落。

　　2012年10月楼市阴霾持续“银十”旺季不旺

　　“冷清”的“金九”过后，房企对旺季的下半场“银十”充满了更多期待。但十月楼市开局即遭受中秋和“十一”长假交易冷淡，房地产市场并没有出现传统的“旺季”局面。北京、上海等一线城市长假期间楼市整体表现乏力，多个城市的购房者均以“观望”为主。而业内分析人士表示，开发商降价动力不足、政策压力上升，市场有效需求减少，楼市表现乏力在意料之中。

　　链家地产市场部数据显示，“金九银十”两月十城新房住宅成交量达到14.2万套，与处于上升期的7、8月份比，已经出现明显回落。尤其10月份，加上“十一”假期影响，成交量较9月份继续下降。

　　而中原地产统计数据也显示，截至10月28日，全国主要54个城市成交量合计为212713套，比9月同期的22.7万套下降了6.4%，这一成交量是今年连续第3个月下降，也是最近半年来的低点。

　　纵观十月10月按周均成交走势，经过“黄金周”期间的极度低迷后，最后两周成交量又有明显回升。整个10月成交量不断呈现波峰和波谷状走势。但总体上走势平稳，延续九月的阴霾行情。

　　成交虽跌幅明显，但房价却仍在稳步上涨。业内人士分析，房企资金状况改善，甚至完成全年销售目标，经过前三季度的促销，取得一定成效后，四季度开始开发商的以价换量基本结束，没有价格支撑，成交量必然有所下滑，这也是十月楼市“量跌价涨”走势的主因。

　　2012年11月楼市多云转晴需求增长旺盛“暖冬”乍现

　　尽管“金九银十”楼市成色不足，但步入初冬楼市走势却让房企为之眼前一亮，与寒意阵阵的天气截然相反，11月楼市需求一反常态持续旺盛，商品房销售增长势头强劲。暖冬来袭，11月又是“淡季不淡”的杰出表现。

　　11月楼市低调的复苏，持续升温。据国家统计局数据显示，11月单月商品房实现销售12962万平米，7225亿元，环比上升25.8%和21.5%，同比上升30.4%和38.4%。11月销售额占1-11月累计销售额比重为13.5%，而历史上该比值最高为2006年12.9%。其中，11月当月住宅销售面积同比上升32%，环比上升24%，住宅单月销售面积绝对值及同比涨幅均为年内最大值，其中同比涨幅连续两周创年内最大值。11月份房地产市场成交明显大增显示出市场信心稳定。

　　住宅销售市场的持续回暖使得开发企业对市场的前景信心进一步加强，开发企业拿地热情持续高涨，十一月以来热闹的土地市场可见一斑，多城市土地市场出现溢价成交，而且一些城市地王频现。

　　有研究机构的分析显示，此轮成交量上涨与保障房集中入市关系密切。比如北京截至18日的新房成交了9054套，扣除保障房成交量为5170套，保障房占比超过40%。但并非所有城市成交量上涨均受保障房影响，对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，按以往经验看，量涨是价涨的前提，在成交量上涨的背景下，不可不警惕房价可能出现的再次大幅上涨。