2012楼市晴雨表：年初"倒春寒" 年末迎"暖冬"

　　由于“两会”之后预期从紧加之债务压力缠身，开发商普遍进入“去库存化”状态。由保利、万科带头掀起的降价风波在楼市蔓延，越来越多的房企纷纷以促销名义加入降价大军。

　　2012年3月楼市多云转晴“小阳春”量涨价跌成主流

　　2月底开始的成交“回暖”，在3月显现出不断升温的迹象。

　　由于“两会”之后预期从紧加之债务压力缠身，开发商普遍进入“去库存化”状态。由保利、万科带头掀起的降价风波在楼市蔓延，越来越多的房企纷纷以促销名义加入降价大军，而这也是自2011年10月底以来全国楼市的第二波降价潮。积极促销、以价换量成为楼市主流。

　　与此同时，压抑已久的“刚需”在首套房贷逐步放松的支持下，陆续进入市场。而3月份房地产市场成交数据也以“成交量的普遍回升”，对开发商“以价换量”的策略给予了充分肯定。“量涨价跌”开始取代之前的“量价齐跌”，成为全国房地产市场的大势。

　　包括北京、上海、天津等在内的10个重点一、二线城市，3月的楼市成交量均环比出现大幅上涨。其中北京新建住宅市场成交上涨73.84%，广州成交上涨58.76%，深圳成交上涨76.2%，杭州主城区成交上涨230.44%，天津成交上涨109.26。即使“10大城市”中环比涨幅最小的上海楼市，成交量涨幅也达到了32.77%。

　　不过，相对于成交量的回升，房价依然处于下行通道之中。3月全国100个城市住宅平均价格8741元/平方米，环比2月下跌0.30%。其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。

　　3月份的回暖势头也体现在房企业绩上。

　　保利地产3月销售达到了96.72亿元，环比2月大涨267%；绿地集团当月销售金额环比大增589%。

　　富力地产一季度实现销售金额66亿元，超前两月合计销售金额36.28亿元近一倍；金地集团一季度销售金额41.3亿元，较前2月合计的16.4亿元大增逾1.5倍；恒大、龙湖等房企销售趋势同样向好。

　　2012年4月楼市晴转多云成交上涨房企“试探性涨价”

　　在经历了3月份刚需集中释放，成交量大幅回升后，4月份全国重点城市的成交量开始止步。而价格方面，新房成交由于结构性原因，部分楼盘仍在降价促销，但同时也有一些高档楼盘降价后销售良好，开始逐渐减少打折力度。

　　从4月降价力度较3月明显减弱不难看出，开发商降价依然带有很强的试探性。而类似这样买卖双方之间的价格博弈也可谓贯穿了2012年全年。

　　5月初，多家大型房地产企业公布4月份销售数据，万科、碧桂园、龙湖、金地、保利等多家房企4月份的销售情况较3月均出现不同程度的下滑。

　　其中，万科4月实现销售面积76.7万平方米，销售金额74.4亿元，环比分别下滑30.2%及35.4%。碧桂园4月的合同销售金额约为29.8亿元，环比3月的销售金额34.6亿元下降13.87%。

　　在严格的限购措施下，开发商仍面临着较大的去库存压力，“以价换量”策略也不得不持续。

　　4月，尽管房价未跌城市的数量有所增加，房价平均环比价格指数跌幅收窄，但在4月份价格出现环比下调的城市依然达到了43个，仍处于历史高位。

　　2012年5月楼市晴“红五月”以价换量见成效

　　北京、上海、广州等一线城市交易量的大幅反弹，使得楼市“红五月”的概念在市场中蔓延。开发商“以价换量”的销售策略初见成效，刚需购房者已经成为成交主体。与此同时，地方楼市微调政策频出、国务院要求严格实施房地产调控政策，另外，央行再次实行降低存款准备率政策，使购房者获益。

　　进入五月份，开发商“以价换量”的销售策略已经开始影响市场，中低价位的刚需项目占据了80%以上的成交量，刚需购房者在5月的观望情绪明显降低。据中原地产市场研究部数据显示，全国典型的54个城市5月商品房住宅签约套数均创造年内新高，总成交量达到227815套，同比上涨22.5%，达到了当时限购后的最高值。

　　为了配合销售，不少楼盘在“五一”假日期间推出购房优惠活动，“半价房”、“购房直降4000再送车位”的促销噱头频频出现，吸引了众多购房者。在楼市成交回暖的背景下，全国多个城市出现政策微调，比如，在五月份出现政策微调的省市主要有厦门、湖南、扬州等地。据悉，政策微调的内容普遍涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，同时，中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　5月23日，国务院总理温家宝23日主持召开国务院常务会议，会议强调把稳增长放在更加重要的位置，加大对保障性住房和农村危房改造支持力度，同时提出稳定和严格实施房地产市场调控政策。同样在5月份，北京市住建委发文加强对北京工作居住证的监管工作，对违规购房的行为加强打击力度。