冷市凸显好房保值性 借双慧眼挑出抗跌好房

　　房产限购等政策深入实施，再加上对后市政策出台的预期，不少楼市投资者采取谨慎态度，整个房地产市场观望气氛浓厚。温州楼市也得到理性回落，供需两方都开始徘徊、观望、博弈、试探。

　　楼市开始进入“一套房”时代，不少购房者可能只有“一次”的买房机会。刚性需求的客户，在观望、徘徊和一片“唱跌”声中，坐观楼市交易不断回调，面对这样的楼市行情，到底应选择什么样的住房？毕竟这涉及到居住或价值回报的问题。同时也有更多的人在关心，什么样的房子最保值？在新一轮的“踩点”“选盘”中，他们渴望通过慧眼，来识辨房产市场的“真金”。 □欣欣/文李立/摄

　　小区成熟配套设施完善的好房受追捧

　　随着楼市价格的回调，很多刚性需求的购房者开始四处寻找房源。“现在买房的市民一般都比较理性，特别是刚性需求群体，除了生活设施要求之外，对区域教育资源要求相对比较高，所以优质教育资源周边的成熟小区成为市场抢手货，同样价格也一直比较坚挺，成为这波冷市中的交易热点区域。”天浩置业总经理陈鸿表示。

　　据介绍，在楼市调控的大政策下，限贷限购政策将以往的投资者、炒房者驱逐出了市场，剩下的都是刚需或者改善型需求，将房产的功能还原给居住使用功能。于是，人们对房产的居住要求不断提高。在日前的一场国有资产拍卖会上，地处下吕浦住宅区附近的南塘街A组团，一套250多平方米的跃层最高拍出了38000元/平方米的高价，而市场一般的二手房成交价格在32000元/平方米左右，引发业界关注。

　　负责拍卖会组织的叶汝芳介绍，此次拍卖有24套房源，所有房源面积都在200平方米以上，共有67人报名参加，成交了23套，最低成交价为25000元/平方米，此次成交的房源很多人是给子女购买的婚房。“此次拍卖价格仅是个别房源的个别行为，南塘街A组团接近城市中心区，东接下吕浦住宅区，西临南塘河，与白鹿洲公园隔河相望，周边还有蒲鞋市小学，生活设施完备，交通便利是市区目前少有的好房源。”

　　房产中介叶先生表示，以经济适用房为主的下吕浦住宅区经过十多年的发展，小区生活设施完善，小区内配有公园、学校、停车场、超市等完善的设施，不但能给居住的社区居民带来更多的便利，还会对于外界的人产生吸引力，小区的房产交易频繁，具有很强的保值能力。“房市价格的涨跌，对于投资者来说影响比较大，自主性购房人不应该考虑太多的因素，买房就是为了解决自身的居住问题，换房也是出于改善自身生活水平，让自己的生活更舒适，如果所选房屋除满足居住外，还能够保值，那就可以根据自身的能力，该出手时果断出手。”

　　挑选好房源地段仍是首要考虑因素

　　“选楼盘首先选地段，地段好价格就更具稳定性，这是房地产中永恒不变的真理。”陈鸿表示。

　　据介绍，中心城区和成熟商业区的楼盘的保值空间比较大，例如大南门商圈，南浦住宅区、江滨路等区域房产。这是由土地的稀缺性、难以复制性所决定的，老城区中心土地供应量稀缺，开发后就被长期使用下去，不能轻易改变，由于人口的密集度高，商业相对成熟，生活设施完善，所以中心城区和成熟商业区的房产一直处于市场需求旺盛，而房产供应量有限，供需失衡的结果肯定是房屋价格的逐步走高，保值空间比较大。

　　陈先生最近一直在市场上看房子，准备买一套小户型结婚用，在龙湾、瓯海等地方看了一圈新房后，在大南门以20000元/平方米的价格买了一套小户型，“虽然房子有点旧，但胜在生活环境方便，且是建设小学的学区房，性价比较高”。

　　据介绍，近期新兴区域开发力度加大，房产市场供应量加大，但基于土地成本价，价格开出来并没有让人有惊喜，“新兴区域生活设施的完善还需要三五年，而且价格优势不大，虽然小区环境、楼房品质都不错，但对于日常生活却不尽如人意。”陈先生讲起买房经来，头头是道。

　　投资型购房者慎重考虑投资收益

　　把房子当成银行，把买房当成储蓄，如今，很多人是抱着这种心态购买房产的。房地产作为投资品，与股票和基金比较，相对稳定。这是因为房地产市场长期看好，只要具有相对超前的投资眼光，都会得到一个较好的投资回报。

　　“钱存银行不如出手买套好一点的房子，这是最理性的投资！”做工程承包生意的张先生最近带着妻子去上海、杭州看了很多项目。投资什么样的房产？回报率怎么算？和张先生一样，很多投资者都很困惑。

　　专家认为，首先要选择好地段，主要以商业集中地为主。楼盘户型的大小、物业定位都需要根据其所处的位置、未来面向的客户进行判断。相对某些区域高学历年轻人较多，外地办事处多，因此投资产权小户型，精装修公寓比较适合。另外，所购房产周边的基本配套设施和政府综合城区规划的力度和预期，是否有便捷的交通、学校，都将为楼盘升值起到推动作用。再次，房产所属的小区的综合水平、物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身内在的价值等，都将是未来房产升值的评判标准。

　　对于普通老百姓来说，房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为。既然是家庭重大投资，理所当然就应该慎重考虑投资的收益。租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。一般来说，年投资回报率达到5%就已经算是非常不错的投资项目。

　　资深房产人士表示，在经济震荡的时候，房子比股票安全。而最安全的房产就是“好房子”，标准是要在最好的地段、属于稀缺类产品，品牌开发商开发的项目。