房地产基金携手开发商渗透拿地环节

　　基金分享地产开发全程收益

　　“债权的收益是从开发商兜里掏钱，不能长期持续，只有股权投资与合作者共担风险，一道从市场赚钱，凭借专业能力获得高收益才可持续。”中国房地产基金联盟秘书长闫宗成告诉记者，不论是保利的信保基金，还是与滨江联合拿地的基金，都反映出这样一个发展方向——房地产私募基金开始由纯债权试图转向股权，且不满足于纯债权的收益，开始向拿地等前端环节深入，与开发商携手拿地，分享房地产开发整个流程的收益。

　　“房地产基金目前分为五大流派，在市场上各有发展。”闫宗成向记者介绍。一种是以开发商为背景主导发起(或联合设立)的房地产私募基金，如金地在香港全资成立的稳胜基金、复地集团成立的复地景业股权投资基金等；第二种是专业地产及金融人士主导发起并管理的私募基金，如星浩资本、高和投资、永安信地产基金等；第三种是具有国企和政府背景的房地产基金，如北京工商联房地产商会及北京市住建委试点的公租房保障房基金等；第四种是金融机构为主发起设立的地产基金，主要指信托公司联合房企、基金管理公司发起设立的信托型基金，也包括像国泰君安、中金证券、广发证券等券商机构目前都在试水房地产基金；第五种是以商会、协会为主导发起的基金，如华房基金等。

　　除了以发起人背景区分之外，以其合作模式不同，目前房地产基金还可以分为股权和债权两大类别。据记者了解，债权性基金更稳定安全，风险较低，自然其投资收益较低，且形式简单，因此此前操作较多的是债权类房地产基金；而股权型基金可以依靠较高的投资杠杆，获得较高收益，但其介入项目的周期较长，风险也较高。

　　“我们公司自己成立了基金部，今年发行了两支基金，都是股权型的基金，自己募资投向自己的项目。”建发房产基金管理部副总经理甘先扬表示，对于开发商来说，做债权型的基金只能在资金上短期“解渴”，并不能降低公司的负债率，意义不大。而股权型的基金虽然说成本相对较高，但可降低公司负债，无须抵押，且收益率更容易控制，这也是为什么开发商纷纷转做股权型基金的原因。

　　闫宗成向记者透露，顺应目前的市场需要，一种股权加债权的夹层型城市开发基金悄然成立。这种基金从土地获取环节介入，与开发商联手拿地、共同成立项目公司，在银行抵押贷款发放之前解决开发商拿地时支付土地款的资金问题，其余资金再以股东借款方式进入。此类基金的投资项目主要是刚需型、改善型住宅以及城市综合体，债权部分在2-3年后即可退出，当项目销售达到80%或一定程度时，开发商再将基金拥有的部分股权回购，由此完成基金股权部分的退出。

　　不过，也有中小开发商表示，此类基金虽然能减轻开发商拿地环节的资金压力、并与开发商共同承担投资风险，但中小开发商仍很难获得基金的青睐。“中小开发商诚信力不够，地块拿到之前，我一无土地证、二无土地合同，什么都没有，很难说服基金看好我的项目，帮助我一起拿地。”一家来自河南的中小开发商表示。