楼盘成交两极分化 开发商定价将更谨慎

　　有楼盘日销500多套住宅，也有楼盘一个月销售不出一套，今年以来，东莞楼市个盘成交的两极分化现象越来越严重，楼盘成交量集中在热销个盘，一些楼盘开盘即热销，而一些楼盘则滞销。业内人士表示，随着“金九银十”的持续，开发商推盘促销力度的增加，楼盘竞争益将激烈，这种两极分化的现象将继续加剧，面对这种情况，为了摆脱销售困难的尴尬局面，开发商对新盘的定价也将更为谨慎合理。

　　现象：价格差异大楼市个盘成交两极分化

　　个盘价格差异大是今年以来东莞楼市的一个显著特征，个盘价格的差异也造成了楼盘成交的两极分化现象显著。记者发现，今年以来，开发商们的定价不再是相对统一的价格，而是各自有了自己的想法，仅在城区，记者就看到，有位于东城区的楼盘定价“5”字头，也有位于万江区的楼盘定价“6”字头，而在南城普遍定价“7”字头的情况下，往常最受关注的南城西平片区却定价接近“9”字头，个盘定价差异大，因此也造成了在地段位置差别不大的情况下，定价低的楼盘成交量好，而定价高的楼盘则成交缓慢。

　　数据上看，今年5月开始，东莞楼市成交量一直居于高位，成交量在50万平方米以上，但是成交量集中在热销个盘，如7月中下旬的北大资源·御湾和万科·金域国际都出现了开盘认购九成以上的热销情况，令7月份成交维持在高位，在随后的8月，恒大·御湖以8.5折优惠开盘入市，推出1000多套住宅，推出当周就热销了三四百套。

　　与此同时，一些将价格保持在高位的片区楼盘则备受冷落。如原是最热门的西平片区，由于价格维持在8800多元/平方米左右，成交量大幅减少，在近几个月的排名当中，退出了个盘成交排名的前十名。

　　东莞中原地产策略总监车德锐告诉记者，今年城区楼盘定价差异大，有“5”、“6”字头，也有接近“9”字头，普遍的价格在“7”字头。性价比高的楼盘受购房者追捧，而价格高的同类楼盘则备受冷落。记者了解到，随着“金九银十”到来，购房者陆续入市，这种楼市成交“两极分化”的现象还将加剧。

　　记者观察

　　销售火：品牌好定价低楼盘好卖

　　记者发现，今年楼市成交火的楼盘主要是价格相对较低、品牌开发商开发、区域缺乏相关产品，局部供不应求等楼盘颇受购房者喜爱，也使得这部分楼盘开盘热销。

　　7月15日，万江北大资源·御湾开盘，推出230套房，两小时内认购销售了210多套，基本售罄。7月21日，厚街万科·金域国际开盘当天推出550套新品，现场就认购销售了540多套，两个楼盘开盘当天销售都超过了九成。

　　车德锐对此表示，这两个楼盘推出的时机好，周边没有同类产品的楼盘进行竞争，而产品本身所具有的资源优势和开发商的品牌影响力也同样影响了购房者对这两个楼盘的认同度，多种原因造成了两个楼盘开盘热销的局面。

　　此外，今年以来，新开楼盘的定价更加合理，在刚开盘就吸引了不少购房者入市。

　　8月底，恒大·御湖抢“金九银十”先机入市，价格在7000多元/平方米，低于购房者预期，此外，近期大量签约的香市1号，价格仅4000多元/平方米，记者了解到，为了快速出货，开发商在定价时也更加理性，不少楼盘的定价往往低于购房者预期，推出后有望畅销。