金九开门不红 房企策略分化 买卖双方博弈升级

　　房企拿地策略分化

　　据统计，截至9月13日，22家发布8月业绩企业，合计8月销售业绩为692.8亿元，环比7月份的715.9亿元有所下调。这些房企前8月总销售额则达到5058.2亿元，同比2011年同期的4545.4亿元上涨11.3%。据标杆房企发布的2012年上半年财务报告显示，包括龙湖、碧桂园在内的12家房企平均短期借款覆盖率(现金/短期借款)约为160%，总体流动性状况良好。其中，万科、招商、金地、中海、雅居乐、龙湖、碧桂园均显著高于平均水平。

　　而土地储备、资金情况、库存情况等，都决定了房企们在土地市场拿地方面产生分化。根据链家地产市场研究部对万科、保利等10家龙头房企的监测显示，从6月开始，龙头房企拿地步伐开始加大，6-8月，这10家龙头房企拿地金额都保持在150亿元左右。9月份开始，龙头房企拿地加速明显。据统计9月上旬，10家龙头房企中有3家出手拿地，合计拿地金额达82.4亿元，已超过8月全月的5成。不过包括北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉的全国10个主要城市的土地市场成交规划建筑面积却出现一定程度下降，显现出积极拿地在房企中并不是普遍现象。9月上旬这些城市成交土地规划建筑面积401.5万平方米，环比8月上旬下降28.4%，而土地溢价率达到12.5%，土地出让金为98亿元，比8月同期上涨24.4%，同比去年同期下降64.6%。

　　链家地产市场研究部常清表示，标杆房企积极拿地，主要由于在销售持续好转的背景下，一方面房企财务状况进一步改善，拿地能力增强，另一方面，房企可售货源逐渐消耗，土地储备需求增加，同时地方政府推地力度加大，尤其是优质地块推出的增多。“不过虽然近期土地市场回暖明显，9月上旬十城土地出让金较8月同期上涨超过20%。但与去年同期比仍大幅回落，多数房企拿地依然谨慎。”常清表示。

　　张宏伟表示，目前积极拿地的企业，以现金流宽裕的高周转企业和央企为主，大部分开发商的现金流还是比较紧，大的融资环境又不好。持有现金的企业拿地会比较谨慎，不一定会大规模出手拿地。少数企业如高周转类型企业与央企资金相对比较充裕，持有现金比较多，但是现金不一定完全投入到土地市场当中来。

　　买卖博弈持续

　　“现在的情况是，开发商希望炒热‘金九银十’，但又从利润率角度考虑，不愿加大打折促销力度，在推盘方面观望情绪也比较严重。”丛屹对新金融记者表示。

　　以天津楼市为例，据中国指数研究院不完全统计，9月份天津共有37个项目开盘，从分布区域看，9月份计划入市项目大多数集中在市内六区和环城四区，分别有8个和15个项目入市。然而9月上旬开盘项目不足10个，一些原计划9月初开盘的项目延迟了推盘日期。“8月份虽然推盘量增加，购房者的认可度却没有大幅上升，总体去化率为44.6%，仅为小幅上升。目前房产调控政策依然没有松动的态势，购房者观望情绪依然浓郁，在没有把握的情况下，一些楼盘选择暂时观望，延后开盘时间很正常。”钟文辉表示。

　　在朱庆江看来，目前买房人群体中，有15%-20%是坚定的观望派。“这部分人基本都是改善性需求，购买房屋一般总价较高，对价格、产品品质等性价比方面等要求更高。”朱庆江表示，9月开局买卖双方都处于试探阶段，接下来的政策走势、成交量、信贷松紧等，都可能成为打破当前博弈平衡的关键因素。而价格依然是决定成交量能否持续上涨的关键。若房价维稳或者小幅攀升，成交量很可能继续维持“不温不火”的状态，只有房价回调情况下，才有可能出现一波成交爆发。

　　“虽然房企资金情况有所好转，但是今年整体去库存市场态势不会发生根本变化。再加上接下来土地市场可能出现的持续回暖，将加速消耗房企的现金储备，四季度维持打折促销的态势不可避免。”丛屹表示。