金九开门不红 房企策略分化 买卖双方博弈升级

　　7、8月份楼市淡季不淡，以及8月份房地产投资增速、国房景气指数等数据均显现触底反弹的态势，使得房企对‘金九银十’寄予了极大期望。然而现实似乎并未如预期般顺利，54个重点城市9月前9天共成交66908套住宅，成交量同比减少13.4%。

　　‘虽然关于房地产的一些经济数据有所好转，但是断言楼市接下来会在金九银十有一波量价齐升还为时过早。政策面、资金面以及库存方面，房企面临的压力依旧不小。’天津财经大学经济学院副院长丛屹对新金融记者表示。中原地产(天津)三级市场部高级区域总监朱庆江认为，在经过长时间调控后，楼市传统的按季节划分的淡旺季已经不再那么明显。‘6、7、8月淡季不淡，9、10月份也很可能旺季不旺，一是之前刚需已经持续释放，二是一些楼盘逐渐降低优惠幅度，买卖双方进入新一轮博弈。’朱庆江表示。

　　8月数据触底回调

　　国家统计局近日公布的1-8月份的房地产相关数据显示，8月份开始，一系列数据都显现出触底回调的势头。需求方面，今年1-8月，全国商品房销售面积同比下降4.1%，降幅比1-7月缩小2.5个百分点，销售额同比增长2.2%，为今年以来首次增长。8月，全国商品房销售面积同比增长12.9%，增速较上月下降0.4个百分点，销售额同比增长20.4%，增速明显快于同期销售面积。

　　供应方面，1-8月，全国房地产开发投资额为43688亿元，同比增长15.6%，增速比1-7月提高0.2个百分点，是去年以来增速首次加快。8月，全国房地产开发投资额为6914亿元，同比增长17.0%，增速较7月提高7.4个百分点。其中，住宅开发投资额为4764亿元，同比增长10.0%，增速较7月提高5.3个百分点。1-8月房屋和住宅新开工面积分别为12.3亿平方米和9.1亿平方米，同比分别下降6.8%和11.1%，降幅分别较1-7月缩小3.0个和2.3个百分点。8月，全国房屋新开工面积为1.9亿平方米，同比由下降26.7%转为增长13.9%，为3月来首次增长。其中，住宅新开工面积为1.4亿平方米，同比增长5.0%，也为3月以来首次增长。全国房屋竣工面积为5995万平方米，同比增长28.9%。其中，住宅竣工面积为4849万平方米，同比增长30.2%。

　　房企资金来源方面，1-8月，房地产开发企业本年资金来源5.97万亿元，同比增长9.1%，增速明显提高。其中，国内贷款同比增长11.2%，比1-7月提高2.4个百分点；定金及预付款和个人按揭贷款同比分别增长10.1%和10.0%，比1-7月分别提高4.6个和5.4个百分点，除利用外资以外，各类资金来源增长幅度均大于1-7月，表明开发企业的资金状况好转更为明显。8月份，房地产开发景气指数为94.64，也比上月提高0.07点。

　　中原市场研究部总监张大伟表示，本轮从2011年2月开始的全国以限购、限贷为主要特征的楼市调控，到了今年8月份基本以指标数据全面复苏作为特征，表示调控最严厉、效果最深入的时期已经过去。虽然主要城市调控政策依然严格，但楼市已经走出低谷。“8月份可以说是本轮调控最为关键的一个月。8月份的市场情况，可以说是基本确立了从3月份开始的楼市复苏。”

　　中国指数研究院天津分院研究总监钟文辉对新金融记者表示，总体来看，主要城市二季度销售好转后，7-8月房地产市场继续向好。“投资增速止降，累计销售额止跌增长，新开工降幅明显缩小，资金增速提高，各项指标数据显示全面好转。”

　　金九开门不红

　　然而，9月上旬主要城市的新房成交数据，无疑一定程度上使楼市即将触底回升，直至量价齐升的说法受到怀疑。中原市场研究部统计数据显示，9月份的前9天，全国主要的54个城市新建住宅签约套数为66908套，同比8月同期的77289套下调了13.4%，这一成交量也明显低于7月同期。“从不同城市看，一线城市与二线城市均在9月初有超过1成的下调，一线城市成交同比跌幅在15.5%，其中北京成交2968套，同比跌幅为34.9%，上海成交了2714套跌幅为9.7%，广州上涨15.6%，深圳成交1054套跌幅为14.4%。二线城市中除南京同比上涨外，大部分城市有不同程度下调，天津成交2246套下调了13.8%，重庆下调了4.8%。杭州、武汉、青岛等城市均有不同程度的跌幅。”张大伟表示。

　　对于金九未取得开门红的原因，朱庆江对新金融记者表示，经过3月份以来的成交量持续回升，首套房刚需大多数已经得到释放，而改善性需求在一部分入市后，剩下的都是需求不是很迫切的买房人，使得市场再次陷入观望。

　　“开发商以价换量基本结束，很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目也出现了折扣减少的情况。高性价比房源明显减少，在很大程度上影响了购房者的入市积极性。”张大伟表示。

　　新金融记者近日对天津部分楼盘的走访，也印证了上述观点。在南开区某楼盘，其100平方米以内小户型近期开售并在几天内迅速售罄，而同时推出的200平方米以上大户型却销售缓慢，销售率不足一半。“目前还是低总价房源比较好卖，面向改善性客户的大户型房源，客户往往表现比较挑剔，成交周期也被拉长。”该项目销售负责人对新金融记者表示。买房人周先生表示，近期不少项目将优惠幅度缩小，使其打消了近期买房的计划。“原以为9、10月份会再有一波打折促销，可是几个意向楼盘却都缩小了打折力度。反正我也是改善，现在也有房子住，说不定接下来还有调控政策，再等等看。”周先生表示。

　　业内人士表示，还有一个因素对楼市的影响不容忽视，那就是信贷。“信贷与楼市的关联度非常大，在信贷松动的情况下，楼市的成交量迅速回升，但是在7月降息后，预期中的降息或者降准在8月并未出现，市场甚至传出部分城市首套房信贷折扣收回的现象，虽然目前主流首套房依然为85折，但信贷未继续松动影响了市场继续升温。”上述业内人士表示。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前市场呈现出的仅仅是狭义的市场成交量回暖，整个市场“基本面”尚未出现完全回暖的特征，房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象并不一定说明市场“基本面”马上会有惊天大逆转。市场“基本面”是否真正意义回暖还有待市场成交量的持续回暖并可以持续带动房地产投资等基本指标持续回升。