继续扶持自住型需求

　　上月，住建部下调了个人住房公积金贷款利率，我市也随即出台了个人住房公积金存贷款利率调整的执行细则，日前，我市多个区域也暂时提高了公积金贷款的最高额度。

　　在一片“冷市”的蹒跚前行中，上半年我市交出了相比历年并不逊色的成交数据，特别是5、6两个月的一手新房成交量连续突破1000套且保持上行趋势，其中缘由大半得益于多个信贷政策利好的接连出台，由此，作为配套的地方执行细则，我市的公积金贷款政策也深为业内关注。

　　公积金政策动向体现出调控精准性

　　今年以来，央行连续出台了降低存款准备金率、下调存贷款基准利率等多个大动作，并且存在着继续降息的政策可能。但是，央行降息主要意在提振实体经济而并非针对楼市，个人住房贷款利率浮动区间不做调整，金融机构还在继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

　　购房贷款有着商业贷款和公积金贷款两个最主要的贷款渠道，并且二者能够组合进行贷款。众所周知，住房公积金制度是国家针对国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等在职职工的一项福利性的制度设计，所贷款项的用途也有着严格的限制，只能用于购房贷款和物业维修等用途。因此，与商业银行的降息政策相比，公积金政策利好的出台更加体现出了调控手段的精准性和有效性，于地方执行层面而言还有较强的灵活性。

　　从另一个方面看，各企事业单位的在职职工事实上也是自住型需求的最大主流群体，支持他们的合理购房需求，与楼市调控保障民生的出发点是一致的，对我市而言，与“三生融合·幸福温州”的发展理念也是深刻融合的。我市住房公积金执行细则的及时出台，有望继续推动当前刚需、首改型等自住型置业的进一步交易繁荣。

　　下半年自住型置业趋势难言乐观

　　在当前市场形势和格局下，自住型置业的繁荣与否，不光要依赖银行降息、公积金贷款利好等信贷性政策支持，还要依赖合理的房价水平、面积合理的产品供应等因素，对于我市多年来形成的楼市房价虚高、畸高，房型求大、求“豪”的非理性现实来说，我市自住型购房需求的发展趋势依然难言乐观。

　　上半年，开发商在资金回笼压力和激烈竞争压力下竞先下调房价、主动推出大量适合自住型需求的中小房型产品，在此难得的机遇下，多年以来累积的不少刚需族、首改族抓住时机出手，才造就了上半年楼市的“意外”繁荣，在这大气候、小气候的共同作用下，此轮博弈中胜出的是自住型需求的购房者。但自住型购房者群体作为一种市场资源也是有限的，上半年不但已消化了不小比例的中小房源，也肯定消化掉了历年来累积起来的不小比例的自住型购房需求。当然，健康、理性的房地产市场也不难继续催生出更多新的自住型需求。

　　下半年的市场是否还会延续上半年的博弈格局呢？从最近的公开成交数据看，借着楼市回暖的东风，主城区一些高档楼盘成交量在攀升，市区商品房成交均价水平也有逐步走高的明显迹象，而从各个渠道汇总的下半年拟上市楼盘名单看，主打非普通住宅的中高档楼盘不在少数，多数尾盘项目所能推出的产品也有不少是未能消化的中大户型。此外，目前市场上还积压了近3万套商品房源，基本以历年未消化的中大户型为主。故此，在不难想象的竞争格局下，众多开发商在采取怎样的目标客群策略、户型产品策略、价格策略、优惠促销策略等方面，还需要更加理性应对。周仁杰