政策现趋缓迹象 房价年底将涨回调控前水平

　　房价——当前企业继续调价空间已经不大，部分城市个别项目已率先提价

　　2012年以来，典型城市房价走势呈现以下几个特点：首先，降价潮从去年年底的一线城市向二三线城市漫延，并呈现逐步扩大的趋势；其次，更多的地方性开发商加入到降价行列，而不是仅限于典型的大牌房企；再次，中高端项目甚至是豪宅加入到降价的行列，这在过去几年的调控过程中是较少出现的。

　　虽然到目前为止在各典型城市中降价跑量仍是主流，但随着市场交易量的持续复苏，大多数城市房价逐渐企稳已经是不争的事实，甚至有个别去年超跌的区域和项目价格已经出现回涨。在上海市场上，以上隽嘉苑[最新消息价格户型点评](嘉定南翔)、三花现代城[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评](宝山高境)为代表的去年大幅降价的旗帜性项目当前价格都有小幅回升，在深圳市场上更是已经出现房价普涨的现象，虽然涨幅普遍停留在每平米几百元的较低水平，但其昭示出来的信号意义却不容小觑。更值得玩味的是，这些价格回涨的项目普遍没有因为调整价格而滞销，以深圳为例，在5、6两月连续在全市热销排行榜上位于最前列的两个项目——星河盛世和花半里清湖花园的价格都较前期有明显上涨。

　　另一方面，其实早在去年底，我们就曾经预言过2012年、尤其是下半年之后，企业降价的空间将明显萎缩，其理由主要有三点：其一，2012年市场上在售或者将要入市的项目其土地基本都是在09、10年楼市顺周期时购得，土地成本普遍偏高；其二，相当一部分房企、尤其是全国性品牌企业，去年以来的降价幅度已经较大，几乎达到自己的底线；其三，随着楼市的逐渐回暖，且政策环境逐步放松，未来楼市向好的预期在加深，房企也缺乏继续降价的动力。

　　近期典型城市涨价项目情况(数据来源：CRIC)

　　近期典型城市涨价项目情况

　　下半年预测——金九银十交易量或创新高，年底房价或全面回到降价前水平

　　上半年楼市回稳已成事实，对于下半年市场走势，我们认为将主要取决于政策面的变化，从当前宏观经济持续回落的状况来看，本轮调控房地产行业最困难的时期基本已经过去，如果当前这样一个趋于宽松的行业政策环境在下半年不发生根本性的转变的话，我们对本轮市场的整体回暖是持乐观态度的，具体来说，我们判断下半年重点城市市场将经历以下三个阶段。

　　第一阶段是7、8月份，作为传统淡季，成交量不太可能会继续延续6月份的上涨势头，即使有所回落也不足为奇。据CRIC统计，截止到7月15日，上海的成交量大约为41万方，北京约为63万方，广州则是41万方，按此成交预计，7月份的总成交量恐怕不会超越6月份的高点。房价方面，随着此前央行一个月内的两次降息，以及一些地方政府或明或暗的楼市微调，购房者的信心有望全面恢复，在此期间，以价换量大体仍将是主流，部分楼盘降幅开始收窄，其中个别项目价格会恢复到降价之前(2011年1月)。

　　第二阶段是金九银十，期间成交量有望出现井喷，创下今年、同时也是本轮调控以来的新高。房价方面，虽然今年政策环境较去年明显缓和不少，但去库存仍是房企的首要问题，供应放量、需求释放，金九银十将再次出现供不应求的局面，而随着市场交易量进一步增长，几乎所有楼盘的降幅将进一步收窄，大多数楼盘价格恢复到降价之前。

　　第三阶段则是11、12月，预计期间市场将呈现高位盘整。如果说金九银十对于市场是在“量”上的冲高的话，那么年底的两月将是在“价”上的回调。在经历了金九银十的火热之后，房企的年度目标或许已经接近完成，绝大多数的楼盘已经没有降价的理由和必要了，房企回调项目售价有了充分的信心，房价整体上将出现稳中缓升的态势，而价格回涨的项目也将逐渐增多，从幅度上看我们认为将整体回到本轮降价前的水平。