低端楼盘开始涨价 沪楼市再现刚需被动买房

　　截至6月18日，6月上海新建商品住宅的成交均价达到23100元/平方米，如果将这一成绩保持到月末。这将是在18个月之后，该数据再次站上23000元/平方米的的高位。

　　在成交放量的同时，成交均价也一路总高，楼市似再度出现“量价齐升”的繁荣景象。业内认为一方面投资客重新入场带来豪宅热销，另一方面成交持续回暖使得前期大跌的刚需楼盘价格回涨，是造成这一情况的主要原因。

　　豪宅热销投资客悄然入市

　　网上房地产显示，备受瞩目的中海[简介最新动态]长风地王项目紫御豪庭自开盘至今，成交房源套数已达到148套房源，如果按照首批推出的156套房源计算，去化率高达95%，成交单价37689元/平方米，总计成交金额超过14亿。如此惊人的销售成绩既是近期新房市场的一大热点，也成为了楼市中高端热销的缩影。

　　从3月楼市成交回暖至今，徐汇区的绿地海珀旭辉[简介最新动态]和尚海湾的成交量分别达到138套和101套，均价分别为62701元/平方米和52317元/平方米。而作为顶级豪宅的滨江凯旋门[最新消息价格户型点评]自3月23日开盘以也已来售出32套房源，均价高达116289元/平方米，同时带动了紧邻的世茂滨江花园[最新消息价格户型点评]的高价热销，成交51套房源，均价达72099元/平方米。

　　随着豪宅的热销，一度曾近乎绝迹的投资客悄然重现市场。与出于居住目的购房的刚需不同，在中高端市场保值是更多买家出手购房的原因，而近期像中海紫御豪庭这样几乎成本价入市，则更是在保值的基础上提供了投资空间，自然吸引了不少“实力买家”的注意。有业内人士就向记者透露，在近期几个热销的豪宅中，出现了不少购房者是借用家人、亲戚身份和用注册企业资格来购买个人多套住房的情况。

　　低端涨价刚需遭遇倒逼

　　在中高端市场的热火朝天和中海紫御豪庭低价入市的情况下，单价2万以下的低端楼盘近期优惠收窄甚至涨价的情况也开始出现。销售数据显示，仅在嘉定新城板块，绿地瑅香公馆、景叠翠峰、万科金色城市[最新消息价格户型点评]等项目的成交均价都出现了不同幅度上涨。

　　其中绿地瑅香公馆是去年首批高举降价大旗的楼盘之一，该项目去年12月开盘成交的27套房源均价仅13192元/平方米。不过今年楼盘价格上涨的趋势明显，至今年5月成交的91套均价已达14279元/平方米，6月前17天成交的12套房源均价更是达到14573元/平方米，累计涨幅达10.5%。

　　除了嘉定外，去年大跌的松江、青浦等远郊的房价同样出现了明显反弹，如松江佘山板块的米兰诺贵都去年11月开盘后以13936元/平方米成交235套，而6月前17天的成交均价已达15307元/平方米，涨幅同样接近一成。不过令人疑惑的是，部分涨价楼盘的成交情相当不错，仍以米兰诺贵都为例，其单周成交102套的成绩甚至是上周申城新房成交套数最多的项目。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申接受新民网采访时表示，近期这些涨价楼盘对涨幅的控制相当“精确”。“基本上这些楼盘的涨价幅度与近期信贷利好给购房者带来的价格减负幅度相仿，这让涨价的接受度明显提升。”他说。

　　而楼盘的提价加上高端市场火爆引来的舆论关注，冲击了不少刚需的心理防线，再度出现被动入市的情况。罗寅申指出，其中一个明显的征兆就是，刚需购房者预期市场回暖的时间点出现了提前。

　　业内发声应警惕“量价齐升”

　　“如果上层政府再没有更好的疏导化解，楼市积压的矛盾在大量购房‘激励政策’推动下，重新走向‘量价齐升’的风险越来越大。”中房信研究总监薛建雄指出，政策面从去年以来再无加强巩固的措施出台，反而是信贷放松，甚至有些地方甚至出台了类似楼市“激励政策”，这些持续叠加形成了强大的市场推动力，是导致如今房价止跌反弹的主要原因。

　　他进一步表示，经过近一年半的严厉调控，房价涨势得到控制，但也积累下更深的矛盾。如购买力积压、开工量下降导致的后续供应能力不足，再加上保障房只见大量开工建设，不见大量实际分配和分配制度建设缓漫等。“这些多重矛盾的积累，让楼市一不小心就可能大涨起来。”他说。

　　罗寅申则提出，除了政策方面的松动外，性价比较高的低端项目在经过2011年四季度至2012年一季度近半年的消化后，数量较之前明显减少，这让刚需购房者的选择面减少。从这个角度说，虽然申城目前新房库存仍在千万平方米以上的高位，但“靠谱”楼盘依然供不应求。不过，他同时也表示，虽然目前楼市呈现出的刚需遭遇倒逼、被动入市的情况与2009年非常相似，但基于“限购”政策的存在，楼市想重现09年时的火爆景象可能性很小。