“学区房”行情一路上涨

　　随着4月中旬以来本市各区“居住地入学”方案的相继出台，随楼市调控有所沉寂的学区房需求和价格出现止跌回升迹象。由于学区房具有稀缺性概念，业内人士预计，未来较长一段时间内该类房源相对同区域其他住宅仍具有优势，但购房客出手前一定要做足功课，避免陷入学区房陷阱。

　　记者从多个知名房屋中介机构了解到，目前本市学区房的分布主要集中在中心城区的二手房。通常来讲，学区房往往较周边普通住宅更容易找到下家，且成交价格高于区域均价。21世纪不动产上海锐丰复城国际店分行经理孙林介绍，板块内近期即成交了一宗房东提价案例，该交易房源属于板块内银联花园80平方米的二室户。由于目前二手房市场整体成交仍然处于低位运行状态，3月初该房源以235万元的总价挂牌入市，约低于周边市场价格约5%-8%。但随着市场逐步回暖，该房源带看客户明显增多，这直接导致房东选择提价。“一个月的时间里，该套挂牌房源的价格一路上涨至260万元，合计提升幅度约为10.6%。但仍有购房者愿意以上涨后的价格购入。”

　　原来，该套房源所处银联花园对口虹口区域内的四中心小学，故学区房的附属价值使该小区房源成为部分特定需求购房者追捧的对象。而此交易中的购房者即是为子女就学目的而置换购入的。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，从二手房房源类别看，学区房具有稀缺性和附加价值，短期内仍能凭借自身出色的保值、升值性获得部分市场需求青睐。

　　有不少学区房挂牌的汉宇地产七宝分行近期需求行情依旧旺盛。其门店的房源挂牌价格不仅议价空间缩小甚至出现小幅上涨，总价200万元以内的房源普遍环比上涨了5%-10%，而这样的提价反而愈发刺激了购房者出手。其分行内每个业务员周平均带看量为4-5组，与3月份时基本持平。学区房的价格坚挺，如今伴随市场回暖价格的同步提升，购房者普遍都能接受，同时这也与他们对这轮楼市调控的适应性提高不无关系。

　　此前，长宁、闵行、浦东等区的人户分离就近入学施行细则相继出台，但是否对学区房市场构成直接利好，还有待观察。汉宇地产南丹分行的营业主任曾华表示，其所在分行内有不少挂牌房源对口的是徐汇区重点小学汇师小学，而汇师小学是典型的“入学难”学校，每年的规定招生名额都难以满足“人户一致”的适龄入学人数，因此即便是以后可以安排“人户分离”的家庭子女就近入学，“僧多粥少”的历史遗留问题依旧客观存在，因此想要凭房产证入学绝非易事。

　　当心“伪学区房”

　　资深房产中介人士提醒，购买学区房钱，一定要事先了解希望入学学校的学区划分问题。目前，多数重点学校的招生范围并不固定，每年都会公布一次。目前个别中介和房东往往以出售房源所在小区紧邻名校而以“学区房”概念进行推销，事实上，现在很多小区紧挨着名校，甚至有的仅一墙之隔，但是该小区有可能并不具备入这所学校的资格。为避免购入“伪学区房”，购房者应事先了解相对信息，该类信息可前往周边居委会、学校教务处、区教育局网站等地查询。

　　此外，购买学区房要算准年限，避免错过正确入学时间。如一些热门学校为控制入学数量，往往较一般学校设立更高的门槛，指明需落户满3年才能达到招生标准。所以需根据自身孩子的年龄算准入学年限，提前3年以上购入相应学区房较为保险。

　　-贴士

　　1目前的一手学区房主要集中在外环和外郊环，价格普遍相对较低，但是这些学区尽管在硬件上比较完善，但软件的师资力量通常低于市中心区域，而市中心的区域的一手学区房较为稀缺，价格也往往是“遥不可及”。

　　2每个人对于学区房的要求是不同的，市场上通常存在两种境况，第一种是纯粹为了子女报户口就读重点学校，所以在选择置业的时候，往往可能价格就是考虑的第一因素。第二种是家庭居住和子女上学所结合，至于关于这类买家考虑的问题就会很多，比如居住的舒适度，周边的配套，生活区域的习惯，价格等问题。

　　3学区房和非学区房的价差在10%-20%左右。例如浦东的学区房盛世年华的售价在4万-4.2万元/平方米，而非学区房的次新楼盘在3万-3.5万/元平方米。

　　4淘学区房的区域要多角度看，首先会与关注度高的学校有关，这无形中会形成供需不平衡，而导致这类学校的周边的学区房一房难求。从区域范围看，中心区域的学区房相对外围较受欢迎。从社区氛围看，与国际社区接轨或相邻的学区房相对受欢迎。

　　5每个学区楼盘都会有最高价的学区房源，而同一区域内也会存在最高价的学区楼盘，所以关注这个问题，不能简单的一概而论。如果单从价格而论的话，最高价格的学区房主要集中在浦东的陆家嘴、静安区、黄浦和徐汇区。