专家与楼市双重“激励” 买房抄底时刻来临？

　　从市场经济的角度而言，市场的底线不是由哪一家具体的公司来决定的。折扣的大小以及降价的幅度，并不能单纯地代表楼市的底线。

　　2012年或许是中国经济“最难受”的一年，对房地产商尤其如此。

　　3月8日，滨江集团位于杭州主城区的楼盘“曙光之城”价格出炉：毛坯均价15060元/平方米，精装修均价19600元/平米。该楼盘毛坯均价与楼面价，两者之间差值仅为2376元/平方米，引发业界哗然。

　　最近，著名经济学家许小年在某论坛发言时表示，他对于今年的理财建议是“买房”。“今年中央的经济政策定调选择了‘保增长’，限购势必成为明日黄花，下半年房价可能出现报复性反弹。”许小年表示。

　　事实上，进入3月以来，全国楼市似乎正在上演一场争先恐后的降价潮。“买房时机是否来临？”面对专家和楼市的双重“激励”，不少意向购房者对此百问不厌。

　　亏本卖楼

　　“没有卖不动的房子，只有性价比不高的房子。”今年2月，滨江集团董事长戚金兴在接受记者采访时表示。他说，滨江旗下的项目会遵循这个原则，以高性价比的、消费者能够完全接受的价格，推出市场。仅仅一个月过后，地处杭州“城东门户”的曙光之城就以低于市场预期超过40%的价格重磅出击。

　　据资料显示，2009年12月，滨江集团一掷17.1亿元，摘得“曙光之城”地块，折合楼面价为12684元/平方米，属于高价拿地。

　　“曙光之城100%是亏本卖房。”某相邻的开发商无奈地告诉《浙商》记者，按照他的计算，曙光之城以此售价大约将亏损3000~4000元/平方米，若以均值3500元/平方米来算，地上建筑面积为13.5万平方米的曙光之城可能亏本4.725亿元。

　　“楼市真正意义上地迎来了‘面粉’比‘面包’贵的时代。”曙光之城超低价开盘带来不小的“地震”，不少业内人士认为，曙光之城已经探到了杭州城东新城的价格底部，并牢牢地套住了周边无论是万科[简介最新动态]草庄、恒祺克拉公馆等在售楼盘，还是新中宇维萨、金色草庄、御品湾等预售楼盘。

　　看到低价热销的场面，戚金兴难掩激动之情。他说，在曙光之城开盘这个战役中，打赢是最重要的，赚多赚少甚至亏一点也不是主要的。想必在数月内，13.5万平方米的曙光之城或可清盘。着实，滨江集团虽然有所亏损，但可回笼20个亿以上的资金流，这对眼下任何一家开发商来说，都是久旱逢甘霖。

　　“近期低开或者降价的一些楼盘，确实已经逼近或者跌破成本价。”双赢机构总经理章惠芳认为，开发商降价是完全可以理解的，如果连生存都成为一个严重问题的话，利润的重要性就会降到其次。

　　“矿泉水理论”

　　“买一瓶[最新消息价格户型点评]矿泉水的时候，可能路边小店最好，因为它最能应急解渴；买一箱矿泉水，可能去超市更实惠；等到要买一车矿泉水了，那就应该直接去厂里批发。”

　　这是戚金兴的“矿泉水理论”，强调的是在不同时机下，选择最合适的方式，去做成一件事情。在他看来，这个理论既是当前房企的决策思路，也适用于针对不同类型的购房者来判断买房时机。

　　在他看来，开发商亏本销售绝不会成为常态，但对购房者而言就是不可多得的机会。从一个行业的长期发展来看，企业肯定要实现盈利，亏本销售只是权宜之计。

　　有业内人士分析说，当前的亏本销售现象更容易发生在一些较大规模的房企身上，因为这样的房企需要更多的现金流来保证企业正常运转。同时，这样的房企旗下拥有多个楼盘，可以采取这样的策略：一部分楼盘亏本销售，另一部分楼盘保持适当利润，或者说前期销售利润较为可观，后期销售适当牺牲一点利润。

　　许小年的“买房投资建议”似乎佐证了开发商亏本销售只是“权宜”之说。

　　“虽然现在空置房很多，但房价的走势不是以现时的供求决定的，而是由预期决定的。人们预期土地是稀缺资源，房价就将继续上涨。”许小年认为，在这一轮限购政策下，首先撑不住的是地方政府，在地方财政资金越来越紧张的情况下，目前已经有不少地方政府希望绕过调控政策，调控政策最后会无疾而终。