多地上调公积金贷款额度：“救市”前兆？

　　近日，武汉、南昌、郑州、沈阳、山东滨州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度。其中，武汉住房公积金的新规定是，单方缴存的职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，最高不超过60万元。而在未调整前，必须夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款。南昌也对公积金贷款最高限额进行了调整。调整后，对在市区购房的，贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元，此项调整已从4月1日起执行。

　　据了解，目前全国住房公积金缴存余额已超过2万亿元，在满足正常提取、贷款并留足备付准备金的情况下，初步估算结余资金超过4000亿元，沉淀资金数额巨大。特别是去年下半年以来，随着楼市行情遇冷，多地发放公积金贷款的额度和贷款人数出现双下降。

　　在此背景下，中央相关部委多次明确支持首套房购房需求，而上调公积金贷款额度正好是支持了刚性需求者的首套房购房需求。虽然，近期调整公积金贷款政策的城市均集中在二、三线城市，北京、上海等一线城市未有任何动作。依照我国公积金管理制度，公积金贷款最高限额的调整权限在地方政府，调整主要依据是当地平均收入水平、公积金缴纳额度、房价变化情况。许多公积金管理人士认为，上调公积金贷款额度只是公积金支持首套房购房需求的开始，未来将有更多城市调整公积金政策。

　　种种迹象显示，自从调控意识到“误伤”刚需之后，从去年年底开始，决策层对刚需群体的“保驾护航”正在从各种层面形成。

　　而且，不得不说，这种趋势愈加明显。

　　其中包括首套房首付比例的悄然下降，首套房贷利率优惠重新浮现江湖，也包括今天我们讨论的各地公积金贷款额度低调上调。

　　尽管此前芜湖、佛山等暗自托市的“微调”手段被中央一度叫停，但“两会”过后，在严格执行房地产市场调控政策的大背景下，楼市新一轮刺激刚需入市的政策正积极酝酿。

　　近日便有消息称，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。

　　这对于购买力一般的刚需族群来说，无疑是一剂强心针。毕竟，谁都期盼着用最少的钱买到最好的房子，北漂、南漂、杭漂们都眼巴巴地数着手头的积蓄，在各大售楼部流连周旋。已经错过了前几年购房的黄金时期，不想再错过如今难得一见的政策优惠和还算厚道的楼盘价格。

　　再看住房公积金贷款额度上调这件事。毋庸置疑，住房公积金制度是一项惠民政策，重点在于支持中低收入者及住房困难户的住房需求，政策的调整主要是基于这部分人群的实际购房困难，最大限度满足他们提取公积金和公积金贷款的需求。

　　因此，虽然在北京、上海等一线城市，住房公积金上限仍未有松动，但此次部分二、三线城市上调公积金贷款额度，且上调幅度在15%至25%之间的消息，还是让对数字斤斤计较的刚需群体大为欢呼。

　　以刚刚上调公积金贷款上限的武汉为例，目前单方缴存的武汉职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，最高不超过60万元。而在调整前，必须夫妻双方缴存才能申请最高60万元的贷款。与此同时，原规定月按揭还款额不能超过职工月收入的35%也调整至45%。举例来说，单方缴存者购买一套单价为8000元、面积为90平方米的商品房，最多能贷款57万元，首付款只需支付两成，大大减轻了首次贷款需求者的购房压力。

　　而记者了解到，杭州公积金贷款额度目前依旧维持原样，个人申请贷款根据每月缴纳公积金金额的不同，分为15万、30万、50万三档，个人及其配偶均缴存住房公积金的，合计可贷额度不得超过80万元。

　　记得一个事业单位的朋友2009年买房的时候，成功使用了50万的市公积金贷款，首付三成，且批复流程走的特别快。而仅仅过了一年，楼市调控风头正盛，同样单位同样年限的另一个朋友却只能最多用公积金贷款30万，最低首付四成，千回百转终于放款下来，加上组合的商业贷款，每月还按揭的数目还是比前一个朋友来得生猛。这种亏，也只能是一笑置之，就跟现在的房闹一族一样，谁让你“踩点”不准，命苦也不能怨政府。

　　当前，楼市渐入拐点，真正有购买力的“金主”们在限购政策暗无天日的打压之下，只能寻找些商业项目来满足自己的投资需求，而刚性需求却面临较大的购房困难。从这个角度来看，公积金限额的调整对楼市发展是一个利好消息。这样的微调是必要的，也正是房地产调控朝着精细化科学化方向发展的表现。

　　而一轮又一轮“小阳春”爆发的成交态势下，刚需群体也逐渐成为低迷楼市购房的主力部队。于是乎，一向主攻大户型的开发商们改卖性价比更高的小户型产品。向来不屑于接受公积金贷款的客户咨询的售楼小姐不再把一次性付款和商业按揭挂在嘴上。因为她们也知道，如今的“上帝”荷包欠佳，价格是否实惠才是他们下单与否的关键因素。

　　纵观近期相对热销的楼盘，基本上都是以主打中小户型为主的旗号，且价格放量到了一些刚需“基本满意”的程度，售楼部外停着的车也大多为本地车牌，成交客户中也大多以本地自住者为主。用一句开发商的话来说，“谁在今年抓住刚需，谁的日子才能好过一些。”

　　这话不无道理，无论从信贷层面还是政府层面，多地“曲线救市”的初衷目前也只是响应国务院和住建部“要支持居民购房的合理需求”。而奢望取消“限购”这一杀伤力极强的政策，在今年看来基本毫无希望。近期召开的国务院会议也再次提出，要坚持房地产调控政策不动摇，避免出现反复，并增加普通商品住房供给。

　　因此，再出现几年前政府大举托市的现象已不太可能。为刚需“保驾护航”，注定成为今年楼市的最大议题。